Categoria: Vendere casa

Come valutare un immobile

Se stai pensando di vendere casa, sicuramente ti interessa capire quanto possa valere il tuo immobile. Fare una valutazione, però, non è assolutamente semplice quanto sembra.

Bene allora scopriamo come valutare un immobile.

Oggi hai tanti modi per stimare il prezzo di mercato di una casa e valutare un immobile; su internet, in particolare, esiste una moltitudine di strumenti gratuiti o a pagamento che rispondono a questa esigenza.

Con trent’anni di esperienza nel settore immobiliare, però, posso assicurarti che questi strumenti sono un pessimo punto di partenza.

Non solo valutare la tua casa con il “fai da te” è rischioso, perché ti porta a sbagliare la valutazione in maniera importante. Addirittura, spesso le persone si convincono della bontà di questi strumenti al punto da diffidare della stima su misura fatta da un agente immobiliare.

In un’altra guida ti ho spiegato perché non fare valutazioni online per il tuo immobile. Oggi voglio spiegarti, invece, in che modo vada fatta una stima precisa e congrua.

Case vendute, non annunci

Il punto di partenza per una stima corretta è l’andamento delle vendite nella tua zona, per immobili simili al tuo.

Quando parliamo di vendite, parliamo di immobili che sono stati realmente venduti ad una certa cifra; bada bene, non stiamo parlando di case in vendita o di annunci trovati online.

Gli annunci ti dicono esattamente ciò di cui non hai bisogno: a che prezzo non si vendono le case e non come fare davvero a valutare un immobile. Se quelle case fossero state vendute, non sarebbero più annunci e tu non le avresti viste sui vari portali immobiliari. Semplice, non è vero?

Su alcuni portali di annunci puoi anche vedere quando siano state pubblicate le inserzioni. Non è raro trovare case che sono ancora in vendita dopo cinque o sei anni.

Pensa, tra l’altro, all’ironia della cosa:

Le persone inesperte scelgono il prezzo di vendita in base agli annunci pubblicati da altre persone inesperte.

Questo fa pensare, ad altre persone inesperte ancora, che quelli siano i prezzi a cui va venduta la loro casa.

Così si crea un circolo di errori sistematici, che va avanti all’infinito e rappresenta il motivo principale per cui buona parte delle case rimane invenduta o viene svenduta.

Un agente immobiliare serio, per valutare il tuo immobile, va a prendere le case che sono realmente passate di mano nelle compravendite. Questo è solo il punto di partenza, ma puoi già notare la differenza tra come si muove un professionista e come si muove un’altra persona.

Il confronto con gli altri immobili

Come ti dicevo, avere un elenco di compravendite realmente avvenute è solo il punto di partenza per valutare un immobile seriamente.

Una volta che ha in mano i dati (molti e non uno solo) che occorrono, l’agente immobiliare procede poi a fare un preciso confronto tra il tuo immobile e quelli già venduti in passato.

Supponiamo, ad esempio, che risulti una vendita nel condominio di fianco al tuo avvenuta tre anni fa. Questo è un elemento notevole per poter fare dei confronti.

Come prima cosa viene valutata la metratura. Se il tuo immobile è il 10% più grande di quello venduto tre anni fa, varrà presumibilmente il 10% in più.

Poi si tiene conto del piano. Se il tuo immobile è ad un piano basso, ammesso che ci sia l’ascensore in entrambe le case, varrà un pochino meno da questo punto di vista.

Si va avanti così, facendo confronti su confronti in modo da trovare l’esatto valore di casa tua. Superficie, piano, stato dell’immobile, interventi di ristrutturazione necessari, numero di stanze, esposizione alla luce, vista, sono tutti parametri di cui tener conto.

Questo processo va ripetuto su tutte le case vendute nella tua zona negli ultimi anni, il che ti fa capire perché non sia semplice fare una precisa valutazione immobiliare.

Qui entriamo nel campo dei cosiddetti “coefficienti di merito“, cioè quegli elementi positivi o negativi che fanno apprezzare o svalutare il tuo immobile rispetto ad un altro.

Tenere conto dell’andamento di mercato per valutare un immobile

Il mercato immobiliare, esattamente come i mercati finanziari, sale e scende. Anzi, Sale e scende molto più lentamente rispetto ad esempio ai listini di borsa, ed è per questo che non è facile e immediato scoprire il valore, infatti tali variazioni possono evidenziarsi molti e molti mesi più avanti di quando siano realmente avvenute.

Per questo, quando si fanno confronti con case vendute in passato, è necessario tenere conto anche di questo.

Specialmente nelle zone con poche case, dove ci sono poche compravendite, non sempre sono disponibili dei dati recenti in grado di farti capire davvero come valutare un immobile. Andare a ritroso vuol dire anche dover applicare maggiori correzioni dovute all’andamento dei mercati.

Se prendiamo i prezzi delle case vendute nel 2000, ad esempio, ci accorgiamo che oggi sarebbero completamente fuori mercato mentre gli anni 2006 2011 hanno visto dei prezzi molto alti, imparagonabili a quelli odierni.

Se il tuo vicino di casa ha venduto 10 anni fa ad un certo prezzo, non significa che tu puoi mettere in vendita il tuo immobile alla stessa cifra.

Nel confronto, quindi, bisogna andare a fare degli aggiustamenti basandosi sull’andamento del mercato attuale.

Meglio valutare un immobile da soli o affidarsi ad un professionista?

Sconsiglio vivamente, a chiunque, di fare una valutazione in proprio.

Non solo è difficile avere gli strumenti per fare le ricerche adeguate per valutare un immobile; se anche tu avessi tutti i dati che ti servono, senza esperienza nel settore ti sarebbe difficile fare dei confronti efficaci.

Un altro brutto scherzo è giocato dall’emotività. I professionisti del mercato immobiliare sanno che non bisogna mai innamorarsi di un immobile o fare il prezzo basandosi sui sentimenti.

Rivolgersi ad un professionista, in ogni caso, può essere altrettanto complesso ed a volte difficoltoso .

Molto spesso gli Agenti Immobiliari non professionali fanno una valutazione dell’immobile molto più alta di quella di mercato, con il solo obiettivo di strappare un incarico e aggiungere l’immobile alla collezione di case che hanno in vendita utili solo a loro per venderne altre.

Diffida di chi non ti fa una valutazione dell’immobile sommaria (verbale) e non fornisce una stima scritta e firmata

Questo capita soprattutto quando non viene data l’esclusiva all’agente, che se scorretto invece di valutare un immobile correttamente si sente libero anche di “mentire” sapendo che probabilmente non dovrà mai prendersi la responsabilità delle sue parole.

Purtroppo il mercato immobiliare non è semplice. La buona notizia, però, è che mi sono impegnato a creare una guida gratuita per te in cui ti svelo tutte le strategie corrette per vendere casa prima e meglio e capire anche come valutare un immobile.

Dalla valutazione dell’immobile alla scelta dell’agenzia immobiliare, troverai informazioni davvero preziose.

Si chiama Valore casa Pro e puoi scaricarla gratuitamente qui.

All’interno della guida troverai alcuni consigli che persino molti agenti immobiliari sarebbero disposti a pagare.
Goditela e fanne buon uso.

Francesco Centamori

Come vendere una palazzina razionalista

Un genere sottovalutato e spesso non riconosciuto anche se di grande pregio: questo è il razionalismo italiano, un movimento architettonico e si è sviluppato negli anni ’20 del ‘900 e ha proseguito in modo più o meno discontinuo fino agli anni ’70. 

Se sei in possesso di un immobile che pensi possa appartenere a questo stile e ti stai chiedendo come vendere una palazzina razionalista senza svalutarla e valorizzandone l’aspetto storico- architettonico…

Sei nel posto giusto! 

Partiamo dalle basi, e cioè cerchiamo di capire se il tuo immobile appartiene a questo particolare stile. 

Come capire se il tuo immobile appartiene allo stile razionalista 

Molto spesso è più facile spiegare uno stile architettonico guardando altri monumenti di quella tipologia.

Quindi, se davvero vuoi sapere come vendere una palazzina razionalista, ha più senso partire dall’osservazione di immobili esistenti, piuttosto che studiando nel dettaglio la storia del movimento razionalista. 

Quindi, partiremo con un elenco di edifici e cercheremo insieme di trovare gli elementi ricorrenti. 

Edifici pubblici razionalisti: cos’hanno in comune 

Essendo il Razionalismo un movimento che ha avuto il suo massimo apice durante il periodo fascista, molti degli edifici pubblici razionalisti sono stati costruiti nel Ventennio con scopi amministrativi o in generale di gestione della cosa pubblica. 

Guardiamo ad esempio la casa del fascio a Como o a Lissone (Brianza), ma anche la stazione di Santa Maria Novella a Firenze (1933), oppure l’istituto di fisica dell’università La Sapienza a Roma e il Palazzo delle poste di piazza Bologna A Roma (entrambi 1932). 

Casa del Fascio a Como - palazzina razionalista
Casa del Fascio a Como

Già qui possiamo farci un’idea degli elementi tipici del razionalismo, che sono: 

  • Adattamento dell’architettura alla funzione dell’ambiente 
  • Pochi fronzoli 
  • Uso ampio del cemento armato 
  • Modernità, rispetto ai palazzi rinascimentali. 
Stazione di Santa Maria Novella a Firenze - palazzina razionalista
Stazione di Santa Maria Novella a Firenze

Soprattutto la casa del fascio di Como oggi potrebbe sembrare molto simile alle celle delle api. Ma questo ci riporta al vero significato del termine razionalismo. 

Perché si chiama Razionalismo? 

La corrente del razionalismo italiano nasce a opera di un gruppo di laureandi in architettura del Politecnico di Milano, il Gruppo 7. 

Sono giovani, entusiasti e hanno un’idea molto chiara di come vogliono costruire case, edifici pubblici e residenze private: in modo che la struttura sia “razionale”. 

In poche parole la funzione dell’edificio deve essere molto chiara anche a chi arriva per la prima volta in una città o passeggia in un complesso abitato. 

Per questo motivo ci sono molti critici del razionalismo, che trovano questi edifici troppo schematici, come dei “casermoni”.

In realtà si tratta di una scelta di stile ragionata che mira a non considerare come preponderanti le decorazioni ma piuttosto a concentrarsi su: 

  • Stabilità 
  • Funzionalità 
  • tenuta nel tempo 
  • scarsa necessità di manutenzione. 

Tutti aspetti molto interessanti per chi compra casa!

Altri edifici di tipo razionalista 

Facciamo un’ultima rapida carrellata cercando di comprendere tutte le città italiane, cosicché tu possa trovare i riferimenti che ti sono più familiari anche nella tua città. 

  • Palazzo Gualino a Torino, di Giuseppe Pagano Pogatschnig e Gino Levi-Montalcini (1930) 
  • Scuola comunale a Mortara (1941) 
  • Asilo Sant’Elia, sempre a Como (1937) 
  • Villa Malaparte a Capri (1940) 
  • Università Bocconi di Milano (1941). 

Sei in un quartiere residenziale razionalista? 

Se leggendo gli edifici sopra ti sei scoraggiato pensando che la tua palazzina potrebbe non essere in stile razionalista come avevi pensato inizialmente, non disperare! 

C’è un’altra informazione da sapere: la corrente architettonica del razionalismo ha riguardato in larga misura anche l’urbanistica di alcune città. 

Un po’ di storia: siamo nel ventennio fascista e viene bonificato l’agro pontino, recuperando 150.000 ettari di terreno.  

Cosa fare di questo terreno? 

Perché non costruirci delle nuove città? 

E così nascono: Littoria, Sabaudia, Aprilia, Guidonia, Portoscuro, Pontinia, Pomezia e infine Carbonia, città nate con anima razionalista e dotate di diversi quartieri ed edifici residenziali in questo stile. 

Anche qui, la progettazione urbanistica segue i principi della logica e i palazzi residenziali sono piuttosto squadrati e severi. 

Al di là del gusto, si tratta di edifici storici che dovresti imparare a valorizzare se vuoi capire una palazzina razionalista. 

Foto d'epoca di caserma littoria a Latina - palazzina razionalista
Foto d’epoca di caserma littoria a Latina

L’importanza dello storytelling per una palazzina razionalista 

Nel mio blog troverai tanti articoli che parlano di come scrivere un annuncio immobiliare che ti faccia squillare il telefono, oppure come fare home staging, cioè come presentare un immobile a un potenziale acquirente.

Il consiglio è di leggerli ed integrarli con il contenuto di questo articolo per riuscire ad avere una visione d’insieme. 

Infatti, una palazzina razionalista può risultare non facile da capire, soprattutto perché il gusto moderno è stato influenzato da elementi decorativi che potrebbero far sembrare lo stile razionalista un po’ schematico e banale. 

Ma non è affatto così! 

Nel copy i tuoi annunci e durante l’home staging dovrai fare particolare attenzione a mettere in luce la stabilità dell’edificio, o il fatto che sia stato progettato razionalmente. Inoltre, se il tuo immobile in stile razionalista appare spoglio dall’esterno, ciò non toglie che tu possa vivacizzarlo. 

Come vivacizzare un immobile razionalista 

Ad esempio, potresti: 

  • Aggiungere del verde ai balconi/ terrazzi oppure solarium; 
  • Usare per gli interni degli arredi di gusto, per stemperare il rigore delle forme; 
  • Giocare sulla colorazione esterna dell’edificio, seguendo ovviamente le regole e vincoli d’immagine del tuo Comune;
  • Farti aiutare da un consulente per valorizzare determinati aspetti di forza che il tuo immobile già possiede. 

Molto spesso un potenziale acquirente è più interessato alla stabilità dell’edificio, oppure alla buona gestione degli spazi. 

Un altro aspetto molto importante, soprattutto in epoca di smart working, con lavoratori che passano anche l’intera giornata a casa, è la luce. 

Nelle pubblicazioni del MIAR (Movimento Italiano per l’Architettura Razionale), si parla molto dell’orientamento degli edifici e dell’uso della luce naturale

Quante volte mi succede, nel mio lavoro di consulenza immobiliare, di vedere edifici bellissimi e decorati che non consentono un’altrettanto razionale gestione della luce!

Conclusione 

In sostanza, se possiedi un edificio che pensi possa appartenere alla corrente razionalista, ti consiglio di controllare questi dettagli prima di metterlo in vendita: 

  • La data di costruzione: abbiamo detto che il nostro periodo di interesse dagli anni 20 agli anni 70; 
  • L’architetto: verifica se apparteneva alla scuola razionalista; 
  • I punti di forza del tuo edificio;
  • I punti deboli: valuta ad esempio come puoi vivacizzare il rigore degli esterni con un po’ di verde. 

A questo punto hai tutti gli strumenti che ti servono! 

Se vuoi qualche altra informazione potrebbe servirti la mia guida su come vendere casa in fretta. Non costa niente ed è piena di consigli utili! 

Buona fortuna con la tua vendita. 

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Molti proprietari fortunati che si trovano in possesso di questo tipo di immobile potrebbero quindi chiedersi come vendere una casa in stile Liberty, mettendone in luce il valore artistico e operando – eventualmente – dei restauri mirati.

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  • Quelle che lavorano con dei mandati in esclusiva, e si impegnano davvero a vendere ogni singolo immobile con i propri sforzi;
  • Quelle che preferiscono avere tanti immobili in vendita, senza esclusiva, e lasciare che i loro clienti possano fare confronti e valutazioni su un gran numero di case in vendita.

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Dall’home staging nasce anche una professione, quella dell’home stager. Questo professionista si occupa di studiare ed applicare i migliori standard di presentazione per ogni casa, aiutando chi la vende a farlo succedere prima e ad un prezzo più alto. Per farlo bene bisogna essere creativi e al contempo razionali, in uno sforzo di interior design che viene sempre più richiesto dal mercato.