Vendere una casa con usufrutto

Usufrutto e vendita di casa: un binomio un po’scomodo, sul quale vogliamo fare chiarezza. Sia che tu sia il proprietario dell’immobile, sia che tu sia l’usufruttuario, in questa guida voglio spiegarti esattamente se e come puoi vendere la tua casa.

Non solo, ma cercheremo di vedere la cosa anche dal punto di vista del mercato. Se vendi una casa con usufrutto, infatti, devi tenere in considerazione alcuni aspetti sul prezzo e sulla disposizione dei potenziali acquirenti. Insomma, senza indugiare oltre gettiamoci a capofitto nell’argomento.

Cos’è esattamente l’usufrutto?

Magari non sei pratico di queste cose, e hai ancora qualche dubbio su cosa sia l’usufrutto. Chiariamolo subito.

Normalmente, il proprietario di una casa ne detiene la piena proprietà. Significa che non è soltanto il proprietario, ma anche colui che decide cosa fare con quell’immobile. Darlo in affitto? Venderlo? Trasformarlo in un ufficio? Il pieno proprietario ha tutta la libertà di prendere queste decisioni.

Ad un certo punto, però, potrebbe decidere di dare il suo immobile in usufrutto a qualcuno. Magari ad un suo erede, in modo da aggirare le imposte di successione. Questo erede diventa dunque usufruttuario dell’immobile, mentre il proprietario passa da pieno a nudo proprietario.

L’usufrutto è un diritto reale, ovvero un diritto sopra una certa cosa: può essere un’auto, un garage, un immobile o qualsiasi altro bene materiale. E porta con sé davvero molta libertà di azione, di fatto limitando quello che può fare il proprietario di casa.

L’usufruttuario può:

• Abitare nell’immobile che ha ricevuto in usufrutto;
• Darlo in affitto a qualcun altro;
• Modificarne l’arredamento;
• Cedere l’usufrutto a qualcun altro.

E più o meno tutto quello che si può decidere di fare con un immobile. Per la verità, ci sono soltanto tre cose che l’usufruttuario non può fare:

• Vendere l’immobile, dal momento in cui non ne è il proprietario;
• Trasmettere l’usufrutto nella sua eredità;
• Cambiarne la natura e la destinazione, ad esempio trasformandolo in un ufficio o radendolo al suolo.

Chi può vendere e cosa

Il proprietario dell’immobile rimane pur sempre il proprietario, sia che la sua sia una piena o una nuda proprietà. Per questo, nel caso di usufrutto soltanto chi detiene la nuda proprietà può decidere di vendere l’immobile.

L’usufruttuario non può vendere la casa, ma viene comunque fortemente tutelato dalla legge. Infatti, chiunque compri l’immobile dovrà comunque rispettare il suo diritto di usufrutto. Nel momento in cui il nuovo proprietario firmerà l’atto di compravendita, non potrà comunque prendere possesso della casa a meno che non sia il titolare dell’usufrutto a stabilirlo.

Di fatto, dunque, chi compra un immobile nel quale c’è un usufruttuario non può utilizzare la casa che ha acquistato. Ecco perché, come ti dicevo all’inizio, quello delle case con usufrutto è un mercato del tutto particolare.

Inoltre è importante considerare altri aspetti della questione, ad esempio il fatto che bisogna stabilire un prezzo equo per un immobile che di fatto rimarrà in mano a qualcun altro.

In questo ci possono aiutare le tabelle ufficiali sul valore di un usufrutto in Italia, che vengono utilizzate anche per calcolare le imposte dovute dall’acquirente al momento dell’acquisto di casa. Il mercato, però, non sempre rispetta le tabelle.

In generale, chi compra una casa con un usufrutto in corso lo fa come investimento: sfrutta il fatto che con un usufrutto in corso la casa vale ben poco, e attende il termine dell’usufrutto per poterla rivendere al suo valore di mercato.

Per chi vende si tratta di un modo comodo e pratico per incassare della liquidità immediata, senza dover lasciare la propria casa. Per chi compra, si tratta di un modo sicuro per acquistare la proprietà ad un prezzo scontato.

Il problema di fondo è soltanto uno: la maggior parte degli usufrutti non hanno una durata precisa, ma durano fintanto che l’usufruttuario è in vita. Questo significa che non possiamo sapere da subito quando la casa che abbiamo comprato diventerà nostra a tutti gli effetti, ed in fondo dobbiamo fare una scommessa sulla longevità dell’usufruttuario.

Nelle tabelle ufficiali che vengono aggiornate regolarmente in base all’aspettativa di vita, è possibile scoprire il valore di un usufrutto in percentuale sul valore di mercato di una casa in base all’età dell’usufruttuario.

Vendere una casa con un usufrutto in corso: come si fa?

Prima di tutto, se vogliamo vendere una casa con usufrutto in corso dobbiamo conoscere il valore della nostra nuda proprietà. Qui ci possiamo aiutare con le tabelle ufficiali, ma ancora di più con un buon agente immobiliare che ci sappia consigliare un prezzo sensato.

A questo punto procederemo con la vendita esattamente come avverrebbe se non ci fosse alcun usufrutto. Dovremo trovare un acquirente interessato alla nostra casa, fare in modo che decida di acquistarla, firmare la proposta d’acquisto o il compromesso e poi procedere con l’atto di compravendita.

Ovviamente il nostro agente immobiliare deve essere bravo a presentare la casa come una buona opportunità di investimento, perché è questo che il nostro acquirente spera di trovare. D’altronde potrebbero essere necessari decenni prima che l’usufrutto giunga al termine.

Nelle condizioni attuali del mercato immobiliare, far funzionare un’operazione di questo tipo non è facile.

Quando i prezzi delle case crescevano, investire sulla nuda proprietà di un immobile poteva avere un significato: oltre allo “sconto” per l’usufrutto, il proprietario aveva un aumento annuale del valore del suo investimento dovuto al semplice andamento del mercato.

Oggi, però, l’attesa potrebbe rivelarsi controproducente. E se il valore della casa, dopo averla aspettata così tanto tempo, fosse inferiore a quello che avevamo investito inizialmente per acquistarla? Purtroppo, oggi come oggi è un’eventualità che bisogna considerare.

Il problema del mutuo

Attenzione quando si vuole vendere casa con usufrutto in corso. C’è una grande limitazione, che è quella del mutuo: le banche, infatti, non rilasceranno un mutuo al compratore di una casa con usufrutto in corso. Il motivo è molto semplice: nel caso l’acquirente fosse insolvente, non potranno pignorare la casa.

Dal momento in cui viene meno la garanzia del pignoramento, viene meno la possibilità di richiedere l’erogazione del mutuo. Per questo, vendere una casa con usufrutto in corso risulta ancora più difficile.

Il caso della rendita vitalizia

Da ultimo, è interessante notare che non sempre le compravendite di una casa con usufrutto in corso avvengono con un solo pagamento. Letteralmente già da secoli è diffuso l’acquisto tramite rendita vitalizia.

In questo caso, il proprietario di casa -inizialmente senza usufrutto- decide di vendere il suo immobile in cambio di una rendita. L’acquirente si impegna a riconoscergli un pagamento periodico (di solito mensile o annuale) in cambio della nuda proprietà della casa. Il precedente proprietario mantiene l’usufrutto dell’immobile e può continuare a viverci fino alla fine dei suoi giorni.

Una volta che l’usufruttuario viene a mancare, poi, il nuovo proprietario può prendere possesso della casa. Questa operazione si può richiedere anche presso i principali istituti di credito in Italia. Anche se meno in voga di una volta, è un’opzione interessante per chi vuole integrare la pensione e non ha eredi a cui lasciare la casa.

Dico sempre che l’obiettivo di chi vende casa deve essere farlo velocemente, e al prezzo congruo che rispecchia il valore di mercato dell’immobile. Ma cosa succede se vogliamo vendere la nostra casa davvero subito, letteralmente da un mese all’altro?

Non voglio fare particolari approfondimenti sulle motivazioni. Può succedere, per un motivo di qualsiasi natura, di ritrovarsi con l’esigenza di liquidare in fretta un immobile. Oggi, grazie agli instant buyer, è finalmente diventato possibile farlo anche in Italia.

Parliamo di servizi che si occupano di fare offerte immediate a chi vuole vendere casa. Certo, le offerte non saranno così alte, ma è un compromesso necessario per evitare la normale procedura della vendita di un immobile.

Quando si vende casa tramite un agente o da privati, anche nel migliore dei casi, è sempre una questione di mesi (talvolta anni). Se questa opzione non è sul tavolo, tanto vale sacrificare la somma che si può ottenere con la vendita e approfittare della rapidità degli instant buyer immobiliari.

Cos’è un instant buyer?

Gli instant buyer immobiliari (o ibuyer) sono aziende che si occupano di fare offerte a chi vuole vendere casa, offrendo una somma più bassa del valore reale di mercato ma dando la possibilità al venditore di liquidare l’immobile in pochi giorni.

Solitamente basta compilare un modulo online, prenotare la visita dell’esperto che si presenta a casa entro poche ore, ricevere l’offerta e procedere con l’atto di vendita. Queste aziende tendono ad avere un’ottima preparazione nello smaltimento delle pratiche necessarie per la vendita, e pagano il venditore subito dopo aver firmato l’atto di vendita.

Una volta che hanno comprato la casa ad un prezzo vantaggioso, poi, gli instant buyer procedono a ricollocarla sul mercato al reale valore di mercato, cercando di trarne un profitto. Talvolta possono anche decidere di ristrutturare o riqualificare l’immobile prima della rivendita, a seconda di cosa pensano possa fruttare di più.

Anche se in Italia sono relativamente una novità, all’estero sono già diffusi da parecchio tempo. Tanto per cambiare, questi attori del mercato immobiliare sono nati negli Stati Uniti.

Anche se non sono un grande fan delle vendite affrettate, ammetto che abbiano un ruolo importante per chi deve davvero vendere casa in meno di una settimana.

Quali sono le alternative?

Insieme agli instant buyer ci sono anche dei fondi d’investimento immobiliari che si occupano di speculazione. In questi casi non ci si rivolge direttamente al fondo: sono loro che, navigando online tra gli annunci di vendita, cercano di scovare le opportunità interessanti.

Il processo non è molto diverso: anche in questo caso riceveremo un’offerta relativamente bassa, ma possiamo almeno confidare nel fatto che procederemo in fretta all’atto di vendita e che subito dopo riceveremo il pagamento della somma pattuita.

A differenza degli instant buyer, comunque, questo è un processo fortuito.

L’unica cosa che puoi fare è inserire il tuo annuncio di vendita sui portali principali, sperando che qualcuno prenda contatti con te. Anche i tempi per l’esecuzione della visita e l’elaborazione delle pratiche sono leggermente più lunghi.

In futuro è probabile che sempre più fondi speculativi immobiliari inizieranno a lavorare con la formula da instant buyer veri e propri, ma per il momento rimangono per lo più due tipi di realtà distinte.

Un’analogia, invece, c’è nelle offerte. La somma che possiamo aspettarci di ricavare vendendo ad un fondo d’investimenti, infatti, è grossomodo la stessa che riceveremmo vendendo ad un instant buyer.

Quali sono i principali instant buyer italiani?

Come ti dicevo, per il momento questo tipo di realtà è ancora relativamente nuova e poco esplorata. Ad ogni modo ci sono già dei servizi che hanno dimostrato di funzionare a dovere, offrendo ai clienti un’esperienza di vendita veloce e sicura.

Uno in particolare, nato da poco e fondato in Italia, è Casavo. Per il momento è l’unico servizio che si rivolge realmente al mercato italiano, ed è attivo nelle principali città del Paese. Garantisce l’acquisto di casa in 30 giorni a tutti i clienti che vi si rivolgono.

Personalmente, però, ho contatti con tante persone che si occupano di acquistare immobili anche in meno tempo: parliamo di una settimana, al massimo 14 giorni.

In questo caso non parlo di persone che acquistano ogni tipo di immobile, ma quando ne trovano uno giusto lo fanno davvero in pochissimo tempo. E si tengono su cifre più alte di quelle offerte da Casavo, logicamente, perché vogliono assicurarsi di avere l’immobile per sé. Ti basta contattarmi, anche semplicemente via mail, e posso aiutarti ad entrare in contatto con realtà molto interessanti sul panorama italiano.

Dopo 27 anni come agente immobiliare, ormai ho stretto partnership con realtà che si trovano sparse in tutta Italia e fanno questo tipo di mestiere.

In ogni caso, credo proprio che nei prossimi anni vedremo la nascita di altri instant buyer in Italia, e che questo settore potrà svilupparsi in modo interessante come è già successo in altri Paesi.

Sei indeciso su cosa fare del tuo immobile. Potresti venderlo per trasformarlo in liquidità, oppure darlo in affitto. Magari si tratta di una seconda casa che ti sei reso conto di non stare utilizzando granché, oppure hai deciso di trasferirti e stai valutando cosa fare con la casa che lascerai. Quale che sia l’occasione, sono qui per aiutarti a fare la scelta migliore. In questa guida andremo a vedere pro e contro di tutte le opzioni sul tavolo, così potrai capire quale scelta faccia maggiormente al caso tuo.

L’home staging ormai sta diventando una realtà diffusa anche in Italia. Si tratta di un modo per studiare e migliorare la presentazione di un immobile prima di portare dei potenziali acquirenti a visitarlo. Molto spesso chi vende casa non lo fa ponendo la dovuta attenzione alla sua presentazione; molti spazi vengono lasciati come nella quotidianità di chi la abita, mentre altri sono un deposito temporaneo in vista del trasloco. Tutto questo rende difficile per chi visita un immobile immaginarsi al suo interno. Per farlo serve uno sforzo di immaginazione, e quando si vende qualcosa è meglio non far sforzare chi compra.

Dall’home staging nasce anche una professione, quella dell’home stager. Questo professionista si occupa di studiare ed applicare i migliori standard di presentazione per ogni casa, aiutando chi la vende a farlo succedere prima e ad un prezzo più alto. Per farlo bene bisogna essere creativi e al contempo razionali, in uno sforzo di interior design che viene sempre più richiesto dal mercato.

Vendere la prima casa per poi acquistarne un’altra è un’operazione molto comune. Il problema, come spesso accade, sono le leggi italiane che rendono un pochino macchinosa la questione. In particolare, saprai forse che esistono dei bonus per la prima casa che ti permettono di accedere ad interessanti sgravi fiscali sull’immobile che andrai ad acquistare. Nel caso in cui tu ne abbia già uno da vendere, tuttavia, è necessario farlo nei modi e nei tempi previsti; la pena non è soltanto l’impossibilità di accedere agli sgravi fiscali, ma talvolta addirittura una multa salata.

In questa guida voglio rendere molto semplice l’argomento, in modo che tu possa sapere esattamente come muoverti per usufruire di tutte le agevolazioni previste.

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Hai deciso di vendere casa, ma sei consapevole del fatto che avrebbe bisogno di essere ristrutturata. Come fare per massimizzare la somma che puoi ottenere dalla vendita? Come trovare un acquirente in tempi brevi? In questa guida voglio aiutarti a fare chiarezza. Ricorda, comunque, che nessun immobile da ristrutturare è uguale ad un altro: oltre alla posizione, alla dimensione ed al prestigio dell’immobile, diventa importante considerare anche quanto lavoro ci sia da fare per rimetterlo a nuovo.

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In ogni caso non demordere. Soltanto perché la tua casa è da ristrutturare non vuol dire che non riuscirai a trovare un acquirente o che dovrai svenderla. La tua è una situazione piuttosto comune, specialmente se si tratta di una casa fuori dalle grandi città. Il mercato immobiliare comprende anche queste casistiche e quando si presentano basta sapere come muoversi.

Gli annunci online hanno rivoluzionato diversi aspetti del commercio, dal settore automobilistico fino a quello immobiliare. Oggi esistono diversi siti per vendere casa, ma non tutti sono efficaci nello stesso modo; anche i costi possono variare: sebbene in molti casi sia possibile inserire un annuncio gratuitamente, alcuni portali danno una visibilità estremamente ridotta agli annunci che non vengono sponsorizzati a pagamento.

Per facilitare le cose ho deciso di scrivere una guida che ti dia una mano a scegliere esattamente i siti che possono fare al caso tuo. In tutto ciò ricordati che:

• Solitamente è meglio pubblicare l’annuncio su più di un sito, per moltiplicare la nostra visibilità e dunque moltiplicare la possibilità di essere contattati;
• Tendenzialmente è meglio rivolgersi ad un agente immobiliare che cercare di vendere un immobile in proprio, sia per vendere ad un prezzo più alto che per farlo in tempi più brevi.

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I siti per vendere casa funzionano?