Un genere sottovalutato e spesso non riconosciuto anche se di grande pregio: questo è il razionalismo italiano, un movimento architettonico e si è sviluppato negli anni ’20 del ‘900 e ha proseguito in modo più o meno discontinuo fino agli anni ’70. 

Se sei in possesso di un immobile che pensi possa appartenere a questo stile e ti stai chiedendo come vendere una palazzina razionalista senza svalutarla e valorizzandone l’aspetto storico- architettonico…

Sei nel posto giusto! 

Partiamo dalle basi, e cioè cerchiamo di capire se il tuo immobile appartiene a questo particolare stile. 

Come capire se il tuo immobile appartiene allo stile razionalista 

Molto spesso è più facile spiegare uno stile architettonico guardando altri monumenti di quella tipologia.

Quindi, se davvero vuoi sapere come vendere una palazzina razionalista, ha più senso partire dall’osservazione di immobili esistenti, piuttosto che studiando nel dettaglio la storia del movimento razionalista. 

Quindi, partiremo con un elenco di edifici e cercheremo insieme di trovare gli elementi ricorrenti. 

Edifici pubblici razionalisti: cos’hanno in comune 

Essendo il Razionalismo un movimento che ha avuto il suo massimo apice durante il periodo fascista, molti degli edifici pubblici razionalisti sono stati costruiti nel Ventennio con scopi amministrativi o in generale di gestione della cosa pubblica. 

Guardiamo ad esempio la casa del fascio a Como o a Lissone (Brianza), ma anche la stazione di Santa Maria Novella a Firenze (1933), oppure l’istituto di fisica dell’università La Sapienza a Roma e il Palazzo delle poste di piazza Bologna A Roma (entrambi 1932). 

Già qui possiamo farci un’idea degli elementi tipici del razionalismo, che sono: 

• Adattamento dell’architettura alla funzione dell’ambiente 
• Pochi fronzoli 
• Uso ampio del cemento armato 
• Modernità, rispetto ai palazzi rinascimentali. 

Soprattutto la casa del fascio di Como oggi potrebbe sembrare molto simile alle celle delle api. Ma questo ci riporta al vero significato del termine razionalismo. 

Perché si chiama Razionalismo? 

La corrente del razionalismo italiano nasce a opera di un gruppo di laureandi in architettura del Politecnico di Milano, il Gruppo 7. 

Sono giovani, entusiasti e hanno un’idea molto chiara di come vogliono costruire case, edifici pubblici e residenze private: in modo che la struttura sia “razionale”. 

In poche parole la funzione dell’edificio deve essere molto chiara anche a chi arriva per la prima volta in una città o passeggia in un complesso abitato. 

Per questo motivo ci sono molti critici del razionalismo, che trovano questi edifici troppo schematici, come dei “casermoni”.

In realtà si tratta di una scelta di stile ragionata che mira a non considerare come preponderanti le decorazioni ma piuttosto a concentrarsi su: 

• Stabilità 
• Funzionalità 
• tenuta nel tempo 
• scarsa necessità di manutenzione. 

Tutti aspetti molto interessanti per chi compra casa!

Altri edifici di tipo razionalista 

Facciamo un’ultima rapida carrellata cercando di comprendere tutte le città italiane, cosicché tu possa trovare i riferimenti che ti sono più familiari anche nella tua città. 

• Palazzo Gualino a Torino, di Giuseppe Pagano Pogatschnig e Gino Levi-Montalcini (1930) 
• Scuola comunale a Mortara (1941) 
• Asilo Sant’Elia, sempre a Como (1937) 
• Villa Malaparte a Capri (1940) 
• Università Bocconi di Milano (1941). 

Sei in un quartiere residenziale razionalista? 

Se leggendo gli edifici sopra ti sei scoraggiato pensando che la tua palazzina potrebbe non essere in stile razionalista come avevi pensato inizialmente, non disperare! 

C’è un’altra informazione da sapere: la corrente architettonica del razionalismo ha riguardato in larga misura anche l’urbanistica di alcune città. 

Un po’ di storia: siamo nel ventennio fascista e viene bonificato l’agro pontino, recuperando 150.000 ettari di terreno.  

Cosa fare di questo terreno? 

Perché non costruirci delle nuove città? 

E così nascono: Littoria, Sabaudia, Aprilia, Guidonia, Portoscuro, Pontinia, Pomezia e infine Carbonia, città nate con anima razionalista e dotate di diversi quartieri ed edifici residenziali in questo stile. 

Anche qui, la progettazione urbanistica segue i principi della logica e i palazzi residenziali sono piuttosto squadrati e severi. 

Al di là del gusto, si tratta di edifici storici che dovresti imparare a valorizzare se vuoi capire una palazzina razionalista. 

L’importanza dello storytelling per una palazzina razionalista 

Nel mio blog troverai tanti articoli che parlano di come scrivere un annuncio immobiliare che ti faccia squillare il telefono, oppure come fare home staging, cioè come presentare un immobile a un potenziale acquirente.

Il consiglio è di leggerli ed integrarli con il contenuto di questo articolo per riuscire ad avere una visione d’insieme. 

Infatti, una palazzina razionalista può risultare non facile da capire, soprattutto perché il gusto moderno è stato influenzato da elementi decorativi che potrebbero far sembrare lo stile razionalista un po’ schematico e banale. 

Ma non è affatto così! 

Nel copy i tuoi annunci e durante l’home staging dovrai fare particolare attenzione a mettere in luce la stabilità dell’edificio, o il fatto che sia stato progettato razionalmente. Inoltre, se il tuo immobile in stile razionalista appare spoglio dall’esterno, ciò non toglie che tu possa vivacizzarlo. 

Come vivacizzare un immobile razionalista 

Ad esempio, potresti: 

• Aggiungere del verde ai balconi/ terrazzi oppure solarium; 
• Usare per gli interni degli arredi di gusto, per stemperare il rigore delle forme; 
• Giocare sulla colorazione esterna dell’edificio, seguendo ovviamente le regole e vincoli d’immagine del tuo Comune;
• Farti aiutare da un consulente per valorizzare determinati aspetti di forza che il tuo immobile già possiede. 

Molto spesso un potenziale acquirente è più interessato alla stabilità dell’edificio, oppure alla buona gestione degli spazi. 

Un altro aspetto molto importante, soprattutto in epoca di smart working, con lavoratori che passano anche l’intera giornata a casa, è la luce. 

Nelle pubblicazioni del MIAR (Movimento Italiano per l’Architettura Razionale), si parla molto dell’orientamento degli edifici e dell’uso della luce naturale. 

Quante volte mi succede, nel mio lavoro di consulenza immobiliare, di vedere edifici bellissimi e decorati che non consentono un’altrettanto razionale gestione della luce!

Conclusione 

In sostanza, se possiedi un edificio che pensi possa appartenere alla corrente razionalista, ti consiglio di controllare questi dettagli prima di metterlo in vendita: 

• La data di costruzione: abbiamo detto che il nostro periodo di interesse dagli anni 20 agli anni 70; 
• L’architetto: verifica se apparteneva alla scuola razionalista; 
• I punti di forza del tuo edificio;
• I punti deboli: valuta ad esempio come puoi vivacizzare il rigore degli esterni con un po’ di verde. 

A questo punto hai tutti gli strumenti che ti servono! 

Se vuoi qualche altra informazione potrebbe servirti la mia guida su come vendere casa in fretta. Non costa niente ed è piena di consigli utili! 

Buona fortuna con la tua vendita. 

Il nome inglese non deve trarci in inganno: lo stile liberty non è nient’altro che la variante italiana della corrente artistica europea dell’Art Nouveau.

Molti proprietari fortunati che si trovano in possesso di questo tipo di immobile potrebbero quindi chiedersi come vendere una casa in stile Liberty, mettendone in luce il valore artistico e operando – eventualmente – dei restauri mirati.

Se stai pensando di vendere casa, sicuramente ti interessa capire quanto possa valere il tuo immobile. Fare una valutazione, però, non è assolutamente semplice quanto sembra.

Oggi hai tanti modi per stimare il prezzo di mercato di una casa; su internet, in particolare, esiste una moltitudine di strumenti gratuiti o a pagamento che rispondono a questa esigenza.

Con trent’anni di esperienza nel settore immobiliare, però, posso assicurarti che questi strumenti sono un pessimo punto di partenza.

Non solo valutare la tua casa con il “fai da te” è rischioso, perché ti porta a sbagliare la valutazione in maniera importante. Addirittura, spesso le persone si convincono della bontà di questi strumenti al punto da diffidare della stima su misura fatta da un agente immobiliare.

In un’altra guida ti ho spiegato perché non fare valutazioni online per il tuo immobile. Oggi voglio spiegarti, invece, in che modo vada fatta una stima precisa e congrua.

Case vendute, non annunci

Il punto di partenza per una stima corretta è l’andamento delle vendite nella tua zona, per immobili simili al tuo.

Quando parliamo di vendite, parliamo di immobili che sono stati realmente venduti ad una certa cifra; bada bene, non stiamo parlando di case in vendita o di annunci trovati online.

Gli annunci ti dicono esattamente ciò di cui non hai bisogno: a che prezzo non si vendono le case. Se quelle case fossero state vendute, non sarebbero più annunci e tu non le avresti viste sui vari portali immobiliari. Semplice, non è vero?

Su alcuni portali di annunci puoi anche vedere quando siano state pubblicate le inserzioni. Non è raro trovare case che sono ancora in vendita dopo cinque o sei anni.

Pensa, tra l’altro, all’ironia della cosa.

Le persone inesperte scelgono il prezzo di vendita in base agli annunci pubblicati da altre persone inesperte. Questo fa pensare, ad altre persone inesperte ancora, che quelli siano i prezzi a cui va venduta la loro casa.

Così si crea un circolo di errori sistematici, che va avanti all’infinito e rappresenta il motivo principale per cui buona parte delle case rimane invenduta o viene svenduta.

Un agente immobiliare serio, per valutare il tuo immobile, va a prendere le case che sono realmente passate di mano nelle compravendite. Questo è solo il punto di partenza, ma puoi già notare la differenza tra come si muove un professionista e come si muove un’altra persona.

Il confronto con gli altri immobili

Come ti dicevo, avere un elenco di compravendite realmente avvenute è solo il punto di partenza.

Una volta che ha in mano i dati che occorrono, l’agente immobiliare procede poi a fare un preciso confronto tra il tuo immobile e quelli già venduti in passato.

Supponiamo, ad esempio, che risulti una vendita nel condominio di fianco al tuo avvenuta tre anni fa. Questo è un elemento notevole per poter fare dei confronti.

Come prima cosa viene valutata la metratura. Se il tuo immobile è il 10% più grande di quello venduto tre anni fa, varrà presumibilmente il 10% in più.

Poi si tiene conto del piano. Se il tuo immobile è ad un piano basso, ammesso che ci sia l’ascensore in entrambe le case, varrà un pochino meno da questo punto di vista.

Si va avanti così, facendo confronti su confronti in modo da trovare l’esatto valore di casa tua. Superficie, piano, stato dell’immobile, interventi di ristrutturazione necessari, numero di stanze, esposizione alla luce, vista, sono tutti parametri di cui tener conto.

Questo processo va ripetuto su tutte le case vendute nella tua zona negli ultimi anni, il che ti fa capire perché non sia semplice fare una precisa valutazione immobiliare.

Qui entriamo nel campo dei cosiddetti “coefficienti di merito“, cioè quegli elementi positivi o negativi che fanno apprezzare o svalutare il tuo immobile rispetto ad un altro.

Tenere conto dell’andamento di mercato

Il mercato immobiliare, esattamente come i mercati finanziari, sale e scende. Anzi, per la verità sale e scende con parecchia forza rispetto ai listini di Borsa. Sale e scende molto più lentamente rispetto ad esempio ai listini di borsa (Alessandro se lo trovi coerente proseguirei dicendo) ed è per questo che non è facile e immediato scoprire il valore, infatti tali variazioni possono evidenziarsi molti mesi più avanti di quando siano realmente avvenute.

Per questo, quando si fanno confronti con case vendute in passato, è necessario tenere conto anche di questo.

Specialmente nelle zone con poche case, dove ci sono poche compravendite, non sempre sono disponibili dei dati recenti. Andare a ritroso vuol dire anche dover applicare maggiori correzioni dovute all’andamento dei mercati.

Se prendiamo i prezzi delle case vendute nel 2006, ad esempio, ci accorgiamo che oggi sarebbero completamente fuori mercato. I primi anni 2000 hanno visto dei prezzi molto alti, imparagonabili a quelli odierni.

Se il tuo vicino di casa ha venduto 10 anni fa ad un certo prezzo, non significa che tu dovresti mettere in vendita il tuo immobile alla stessa cifra.

Nel confronto, quindi, bisogna andare a fare degli aggiustamenti basandosi sull’andamento del mercato.

Meglio valutare da soli o affidarsi ad un professionista?

Io sconsiglio vivamente, a chiunque, di fare una valutazione in proprio.

Non solo è difficile avere gli strumenti per fare le ricerche adeguate; se anche tu avessi tutti i dati che ti servono, senza esperienza nel settore ti sarebbe difficile fare dei confronti efficaci.

Un altro brutto scherzo è giocato dall’emotività. I professionisti del mercato immobiliare sanno che non bisogna mai innamorarsi di un immobile o fare il prezzo basandosi sui sentimenti.

Rivolgersi ad un professionista, in ogni caso, è altrettanto rischioso.

Molto spesso gli agenti fanno una valutazione più alta di quella di mercato, con il solo obiettivo di strappare un incarico e aggiungere l’immobile alla collezione di case che hanno in vendita.

Questo capita soprattutto quando non viene data l’esclusiva all’agente, che di conseguenza si sente libero di mentire sapendo che probabilmente non dovrà mai prendersi la responsabilità delle sue parole.

Purtroppo il mercato immobiliare non è semplice. La buona notizia, però, è che mi sono impegnato a creare una guida gratuita per te in cui ti svelo tutte le strategie corrette per vendere casa prima e meglio.

Dalla valutazione dell’immobile alla scelta dell’agenzia immobiliare, troverai informazioni davvero preziose.

Si chiama Agenzia Pro® e puoi scaricarla gratuitamente qui.

All’interno della guida troverai alcuni consigli che persino molti agenti immobiliari sarebbero disposti a pagare. Goditela e fanne buon uso.

A che tassazione è soggetta la vendita della casa? Questa è una domanda comune più o meno a tutti coloro che stanno per vendere il loro immobile. Come sempre, però, il discorso fiscale non è così semplice da avere una risposta sola.

Andiamo dunque a vedere quali siano le cose da sapere e le varie casistiche previste dalle normative attuali.

In tanti anni di carriera come agente immobiliare, ho capito che le agenzie si distinguono in due tipi:

• Quelle che lavorano con dei mandati in esclusiva, e si impegnano davvero a vendere ogni singolo immobile con i propri sforzi;
• Quelle che preferiscono avere tanti immobili in vendita, senza esclusiva, e lasciare che i loro clienti possano fare confronti e valutazioni su un gran numero di case in vendita.

Hai scelto di affidarti ad un’agenzia immobiliare, ma i suoi servizi non ti soddisfano o ci hai ripensato. Magari il professionista non ha saputo assisterti nel modo giusto, oppure hai trovato un acquirente senza passare attraverso il tuo agente. In ogni caso, ora vuoi sapere come dare disdetta dell’incarico.

Vendere una casa con usufrutto

Usufrutto e vendita di casa: un binomio un po’scomodo, sul quale vogliamo fare chiarezza. Sia che tu sia il proprietario dell’immobile, sia che tu sia l’usufruttuario, in questa guida voglio spiegarti esattamente se e come puoi vendere la tua casa.

Non solo, ma cercheremo di vedere la cosa anche dal punto di vista del mercato. Se vendi una casa con usufrutto, infatti, devi tenere in considerazione alcuni aspetti sul prezzo e sulla disposizione dei potenziali acquirenti. Insomma, senza indugiare oltre gettiamoci a capofitto nell’argomento.

Dico sempre che l’obiettivo di chi vende casa deve essere farlo velocemente, e al prezzo congruo che rispecchia il valore di mercato dell’immobile. Ma cosa succede se vogliamo vendere la nostra casa davvero subito, letteralmente da un mese all’altro?

Non voglio fare particolari approfondimenti sulle motivazioni. Può succedere, per un motivo di qualsiasi natura, di ritrovarsi con l’esigenza di liquidare in fretta un immobile. Oggi, grazie agli instant buyer, è finalmente diventato possibile farlo anche in Italia.

Il governo italiano negli ultimi anni ha fatto tutto il possibile per aumentare la tassazione sugli immobili e frenare la ripresa di questo mercato. All’interno di un quadro fiscale esasperante, però, ci sono anche delle buone notizie.

Devi sapere, infatti, che in alcuni casi è possibile portare in detrazione la provvigione dell’agente dalle imposte. Parliamo di detrazione vera e propria, non di deduzione: la somma che potrai scaricare si sottrae, dunque, direttamente dalle imposte che devi allo Stato. In questo modo puoi approfittare “a prezzo scontato” del servizio offerto dal professionista, ma solo rispettando alcuni criteri.

Vediamo quali siano le condizioni necessarie per usufruire di questa agevolazione, e come compilare il 730 per approfittarne.

Sei indeciso su cosa fare del tuo immobile. Potresti venderlo per trasformarlo in liquidità, oppure darlo in affitto. Magari si tratta di una seconda casa che ti sei reso conto di non stare utilizzando granché, oppure hai deciso di trasferirti e stai valutando cosa fare con la casa che lascerai. Quale che sia l’occasione, sono qui per aiutarti a fare la scelta migliore. In questa guida andremo a vedere pro e contro di tutte le opzioni sul tavolo, così potrai capire quale scelta faccia maggiormente al caso tuo.