A che tassazione è soggetta la vendita della casa? Questa è una domanda comune più o meno a tutti coloro che stanno per vendere il loro immobile. Come sempre, però, il discorso fiscale non è così semplice da avere una risposta sola.

Andiamo dunque a vedere quali siano le cose da sapere e le varie casistiche previste dalle normative attuali.

Quando non si pagano le tasse sulla vendita di un immobile?

Cominciamo con una buona notizia: nella maggior parte dei casi non si pagano tasse sulla vendita della nostra casa.

La maggior parte dell’imposizione fiscale, infatti, grava sull’acquirente. Quest’ultimo si trova a dover pagare imposte catastali, di registro e così via, mentre il venditore non dovrà versare nulla all’erario se viene rispettata anche soltanto una delle seguenti condizioni:

• La casa è stata comprata più di 5 anni fa;
• L’immobile non è stato acquistato, bensì ricevuto con donazione o successione;
• Non c’è alcuna plusvalenza, ovvero la casa non viene venduta ad un prezzo più alto di quello a cui era stata comprata;
• Per la maggior parte del tempo, il proprietario ha utilizzato l’immobile come abitazione principale.

Se anche uno solo di questi punti è rispettato, non ci sono tasse da pagare sulla vendita dell’immobile. Una bella fortuna per il venditore, almeno finché le normative rimangono così.

Si tratta di un principio equo, dal momento in cui chi vende ha già dovuto pagare tutte le imposte del caso quando ha acquistato la casa in passato.

Quando si pagano delle imposte sulla vendita?

Ora che abbiamo visto in quali casi non si pagano tasse, vediamo invece quali siano le circostanze in cui bisogna riconoscere qualcosa al fisco. Potremmo riassumere dicendo che sono semplicemente tutti i casi ad eccezione di quelli nominati prima. Per completezza, però, andiamoli ad elencare.

Le imposte sono dovute quando si verificano tutte queste condizioni:

• L’immobile è stato acquistato meno di 5 anni prima della vendita;
• L’immobile non è stato ricevuto in donazione o successione;
• Il prezzo di vendita è superiore a quello di acquisto, dunque c’è stata una plusvalenza;
• La casa non è servita come abitazione principale per la maggior parte del tempo in cui è rimasta in mano al proprietario attuale.

Se ci sono tutti questi presupposti, allora bisognerà pagare le tasse sulla plusvalenza generata con la vendita.

La plusvalenza non è nient’altro che la differenza tra il prezzo di acquisto ed il prezzo di vendita di un immobile. Facciamo tre esempi:

• Se l’immobile è stato acquistato a 100.000 euro ed è stato venduto a 95.000 euro, non c’è stata alcuna plusvalenza;
• Se l’immobile è stato acquistato a 100.000 euro ed è stato venduto a 100.000 euro, non c’è stata alcuna plusvalenza;
• Se l’immobile è stato acquistato a 100.000 euro ed è stato venduto a 120.000 euro, c’è stata una plusvalenza di 20.000 euro.

Nel terzo caso, le imposte andranno calcolate sui 20.000 euro di plusvalenza. Nei primi due casi, invece, non sarà dovuta alcuna imposta.

Quanto si paga?

Veniamo alla gravosità di queste imposte sulla vendita della casa. Anche in questo caso il discorso prende due strade diverse: possiamo scegliere, infatti, se utilizzare il regime ordinario oppure il regime separato.

Cosa significa? É molto semplice:

• Con il regime ordinario la plusvalenza andrà a formare parte del nostro reddito ai fini Irpef. Si aggiungerà, dunque, a quello che guadagniamo con il nostro lavoro e con tutti gli altri redditi che abbiamo. Alla fine andremo a versare l’aliquota prevista dal nostro scaglione Irpef.
• Con il regime separato, invece, pagheremo il 20% della plusvalenza. Un’aliquota secca, senza eccezioni.

Sei tu a decidere. L’importante è che se scegli il regime separato, tu lo faccia presente al notaio prima dell’atto; in questo caso sarà il professionista, infatti, a dover trattenere dalla compravendita la somma dovuta e versarla all’erario per conto del cliente.

Regime ordinario o separato?

Come puoi ben immaginare, il regime separato è decisamente più conveniente di quello ordinario. Il minimo di aliquota Irpef in Italia, infatti, è il 23%. Se anche tu non avessi nessun altro reddito, sarebbe comunque più conveniente pagare il 20% di tasse anziché il 23%.

Diventa ancora più conveniente nel caso in cui tu abbia già dei redditi e non sia nello scaglione del 23%. L’aliquota più alta, che è il 43%, ti imporrebbe di pagare oltre due volte di più che con il regime separato.

Facciamo un esempio anche stavolta: prendiamo il caso di Mario, un uomo che sta vendendo la sua casa generando una plusvalenza tassata di 15.000 euro.

Mario ha anche un lavoro come dipendente, dal quale guadagna 28.000 euro lordi all’anno.

Vediamo quanto dovrebbe pagare Mario con il regime ordinario e quello separato:

• Nel caso del regime ordinario, Mario dovrebbe dichiarare un reddito di 43.000 euro. Questo vorrebbe dire passare allo scaglione Irpef del 38%, pagando dunque 5.700 euro di tasse sulla vendita della casa.
• Nel caso di regime separato, Mario dovrà versare solo il 20% della plusvalenza che ammonta a 3.000 euro.

In tanti anni di carriera come agente immobiliare, ho capito che le agenzie si distinguono in due tipi:

• Quelle che lavorano con dei mandati in esclusiva, e si impegnano davvero a vendere ogni singolo immobile con i propri sforzi;
• Quelle che preferiscono avere tanti immobili in vendita, senza esclusiva, e lasciare che i loro clienti possano fare confronti e valutazioni su un gran numero di case in vendita.

Hai scelto di affidarti ad un’agenzia immobiliare, ma i suoi servizi non ti soddisfano o ci hai ripensato. Magari il professionista non ha saputo assisterti nel modo giusto, oppure hai trovato un acquirente senza passare attraverso il tuo agente. In ogni caso, ora vuoi sapere come dare disdetta dell’incarico.

Vendere una casa con usufrutto

Usufrutto e vendita di casa: un binomio un po’scomodo, sul quale vogliamo fare chiarezza. Sia che tu sia il proprietario dell’immobile, sia che tu sia l’usufruttuario, in questa guida voglio spiegarti esattamente se e come puoi vendere la tua casa.

Non solo, ma cercheremo di vedere la cosa anche dal punto di vista del mercato. Se vendi una casa con usufrutto, infatti, devi tenere in considerazione alcuni aspetti sul prezzo e sulla disposizione dei potenziali acquirenti. Insomma, senza indugiare oltre gettiamoci a capofitto nell’argomento.

Dico sempre che l’obiettivo di chi vende casa deve essere farlo velocemente, e al prezzo congruo che rispecchia il valore di mercato dell’immobile. Ma cosa succede se vogliamo vendere la nostra casa davvero subito, letteralmente da un mese all’altro?

Non voglio fare particolari approfondimenti sulle motivazioni. Può succedere, per un motivo di qualsiasi natura, di ritrovarsi con l’esigenza di liquidare in fretta un immobile. Oggi, grazie agli instant buyer, è finalmente diventato possibile farlo anche in Italia.

Il governo italiano negli ultimi anni ha fatto tutto il possibile per aumentare la tassazione sugli immobili e frenare la ripresa di questo mercato. All’interno di un quadro fiscale esasperante, però, ci sono anche delle buone notizie.

Devi sapere, infatti, che in alcuni casi è possibile portare in detrazione la provvigione dell’agente dalle imposte. Parliamo di detrazione vera e propria, non di deduzione: la somma che potrai scaricare si sottrae, dunque, direttamente dalle imposte che devi allo Stato. In questo modo puoi approfittare “a prezzo scontato” del servizio offerto dal professionista, ma solo rispettando alcuni criteri.

Vediamo quali siano le condizioni necessarie per usufruire di questa agevolazione, e come compilare il 730 per approfittarne.

Sei indeciso su cosa fare del tuo immobile. Potresti venderlo per trasformarlo in liquidità, oppure darlo in affitto. Magari si tratta di una seconda casa che ti sei reso conto di non stare utilizzando granché, oppure hai deciso di trasferirti e stai valutando cosa fare con la casa che lascerai. Quale che sia l’occasione, sono qui per aiutarti a fare la scelta migliore. In questa guida andremo a vedere pro e contro di tutte le opzioni sul tavolo, così potrai capire quale scelta faccia maggiormente al caso tuo.

L’home staging ormai sta diventando una realtà diffusa anche in Italia. Si tratta di un modo per studiare e migliorare la presentazione di un immobile prima di portare dei potenziali acquirenti a visitarlo. Molto spesso chi vende casa non lo fa ponendo la dovuta attenzione alla sua presentazione; molti spazi vengono lasciati come nella quotidianità di chi la abita, mentre altri sono un deposito temporaneo in vista del trasloco. Tutto questo rende difficile per chi visita un immobile immaginarsi al suo interno. Per farlo serve uno sforzo di immaginazione, e quando si vende qualcosa è meglio non far sforzare chi compra.

Dall’home staging nasce anche una professione, quella dell’home stager. Questo professionista si occupa di studiare ed applicare i migliori standard di presentazione per ogni casa, aiutando chi la vende a farlo succedere prima e ad un prezzo più alto. Per farlo bene bisogna essere creativi e al contempo razionali, in uno sforzo di interior design che viene sempre più richiesto dal mercato.

Quando un utente visita un sito di annunci immobiliari, la prima cosa che fa è solitamente impostare i filtri che gli interessano e poi scorrere tra le foto. Supponiamo che tu ora sia riuscito ad attirare la sua attenzione, perché le immagini che hai caricato rappresentano il gusto della persona dall’altra parte. Ora, in 9 casi su 10 quella persona si accinge a leggere il testo del tuo annuncio: il modo in cui è scritto può fare la differenza tra una telefonata ed un passare oltre al prossimo annuncio.

Ormai i siti web dedicati agli annunci immobiliari sono diventati una parte molto importante di questo settore. Eppure molti scrivono ancora come se dovessero descrivere un immobile nel poco spazio di un foglio A4 da appendere sulla vetrina dell’agenzia. L’uso sapiente delle parole è uno strumento di vendita a tutti gli effetti, tanto che ha forgiato un’intera categoria di professionisti (i copywriter).

Vendere la prima casa per poi acquistarne un’altra è un’operazione molto comune. Il problema, come spesso accade, sono le leggi italiane che rendono un pochino macchinosa la questione. In particolare, saprai forse che esistono dei bonus per la prima casa che ti permettono di accedere ad interessanti sgravi fiscali sull’immobile che andrai ad acquistare. Nel caso in cui tu ne abbia già uno da vendere, tuttavia, è necessario farlo nei modi e nei tempi previsti; la pena non è soltanto l’impossibilità di accedere agli sgravi fiscali, ma talvolta addirittura una multa salata.

In questa guida voglio rendere molto semplice l’argomento, in modo che tu possa sapere esattamente come muoverti per usufruire di tutte le agevolazioni previste.

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