Se stai pensando di vendere casa, sicuramente ti interessa capire quanto possa valere il tuo immobile. Fare una valutazione, però, non è assolutamente semplice quanto sembra.

Oggi hai tanti modi per stimare il prezzo di mercato di una casa; su internet, in particolare, esiste una moltitudine di strumenti gratuiti o a pagamento che rispondono a questa esigenza.

Con trent’anni di esperienza nel settore immobiliare, però, posso assicurarti che questi strumenti sono un pessimo punto di partenza.

Non solo valutare la tua casa con il “fai da te” è rischioso, perché ti porta a sbagliare la valutazione in maniera importante. Addirittura, spesso le persone si convincono della bontà di questi strumenti al punto da diffidare della stima su misura fatta da un agente immobiliare.

In un’altra guida ti ho spiegato perché non fare valutazioni online per il tuo immobile. Oggi voglio spiegarti, invece, in che modo vada fatta una stima precisa e congrua.

Case vendute, non annunci

Il punto di partenza per una stima corretta è l’andamento delle vendite nella tua zona, per immobili simili al tuo.

Quando parliamo di vendite, parliamo di immobili che sono stati realmente venduti ad una certa cifra; bada bene, non stiamo parlando di case in vendita o di annunci trovati online.

Gli annunci ti dicono esattamente ciò di cui non hai bisogno: a che prezzo non si vendono le case. Se quelle case fossero state vendute, non sarebbero più annunci e tu non le avresti viste sui vari portali immobiliari. Semplice, non è vero?

Su alcuni portali di annunci puoi anche vedere quando siano state pubblicate le inserzioni. Non è raro trovare case che sono ancora in vendita dopo cinque o sei anni.

Pensa, tra l’altro, all’ironia della cosa.

Le persone inesperte scelgono il prezzo di vendita in base agli annunci pubblicati da altre persone inesperte. Questo fa pensare, ad altre persone inesperte ancora, che quelli siano i prezzi a cui va venduta la loro casa.

Così si crea un circolo di errori sistematici, che va avanti all’infinito e rappresenta il motivo principale per cui buona parte delle case rimane invenduta o viene svenduta.

Un agente immobiliare serio, per valutare il tuo immobile, va a prendere le case che sono realmente passate di mano nelle compravendite. Questo è solo il punto di partenza, ma puoi già notare la differenza tra come si muove un professionista e come si muove un’altra persona.

Il confronto con gli altri immobili

Come ti dicevo, avere un elenco di compravendite realmente avvenute è solo il punto di partenza.

Una volta che ha in mano i dati che occorrono, l’agente immobiliare procede poi a fare un preciso confronto tra il tuo immobile e quelli già venduti in passato.

Supponiamo, ad esempio, che risulti una vendita nel condominio di fianco al tuo avvenuta tre anni fa. Questo è un elemento notevole per poter fare dei confronti.

Come prima cosa viene valutata la metratura. Se il tuo immobile è il 10% più grande di quello venduto tre anni fa, varrà presumibilmente il 10% in più.

Poi si tiene conto del piano. Se il tuo immobile è ad un piano basso, ammesso che ci sia l’ascensore in entrambe le case, varrà un pochino meno da questo punto di vista.

Si va avanti così, facendo confronti su confronti in modo da trovare l’esatto valore di casa tua. Superficie, piano, stato dell’immobile, interventi di ristrutturazione necessari, numero di stanze, esposizione alla luce, vista, sono tutti parametri di cui tener conto.

Questo processo va ripetuto su tutte le case vendute nella tua zona negli ultimi anni, il che ti fa capire perché non sia semplice fare una precisa valutazione immobiliare.

Qui entriamo nel campo dei cosiddetti “coefficienti di merito“, cioè quegli elementi positivi o negativi che fanno apprezzare o svalutare il tuo immobile rispetto ad un altro.

Tenere conto dell’andamento di mercato

Il mercato immobiliare, esattamente come i mercati finanziari, sale e scende. Anzi, per la verità sale e scende con parecchia forza rispetto ai listini di Borsa. Sale e scende molto più lentamente rispetto ad esempio ai listini di borsa (Alessandro se lo trovi coerente proseguirei dicendo) ed è per questo che non è facile e immediato scoprire il valore, infatti tali variazioni possono evidenziarsi molti mesi più avanti di quando siano realmente avvenute.

Per questo, quando si fanno confronti con case vendute in passato, è necessario tenere conto anche di questo.

Specialmente nelle zone con poche case, dove ci sono poche compravendite, non sempre sono disponibili dei dati recenti. Andare a ritroso vuol dire anche dover applicare maggiori correzioni dovute all’andamento dei mercati.

Se prendiamo i prezzi delle case vendute nel 2006, ad esempio, ci accorgiamo che oggi sarebbero completamente fuori mercato. I primi anni 2000 hanno visto dei prezzi molto alti, imparagonabili a quelli odierni.

Se il tuo vicino di casa ha venduto 10 anni fa ad un certo prezzo, non significa che tu dovresti mettere in vendita il tuo immobile alla stessa cifra.

Nel confronto, quindi, bisogna andare a fare degli aggiustamenti basandosi sull’andamento del mercato.

Meglio valutare da soli o affidarsi ad un professionista?

Io sconsiglio vivamente, a chiunque, di fare una valutazione in proprio.

Non solo è difficile avere gli strumenti per fare le ricerche adeguate; se anche tu avessi tutti i dati che ti servono, senza esperienza nel settore ti sarebbe difficile fare dei confronti efficaci.

Un altro brutto scherzo è giocato dall’emotività. I professionisti del mercato immobiliare sanno che non bisogna mai innamorarsi di un immobile o fare il prezzo basandosi sui sentimenti.

Rivolgersi ad un professionista, in ogni caso, è altrettanto rischioso.

Molto spesso gli agenti fanno una valutazione più alta di quella di mercato, con il solo obiettivo di strappare un incarico e aggiungere l’immobile alla collezione di case che hanno in vendita.

Questo capita soprattutto quando non viene data l’esclusiva all’agente, che di conseguenza si sente libero di mentire sapendo che probabilmente non dovrà mai prendersi la responsabilità delle sue parole.

Purtroppo il mercato immobiliare non è semplice. La buona notizia, però, è che mi sono impegnato a creare una guida gratuita per te in cui ti svelo tutte le strategie corrette per vendere casa prima e meglio.

Dalla valutazione dell’immobile alla scelta dell’agenzia immobiliare, troverai informazioni davvero preziose.

Si chiama Agenzia Pro® e puoi scaricarla gratuitamente qui.

All’interno della guida troverai alcuni consigli che persino molti agenti immobiliari sarebbero disposti a pagare. Goditela e fanne buon uso.

A che tassazione è soggetta la vendita della casa? Questa è una domanda comune più o meno a tutti coloro che stanno per vendere il loro immobile. Come sempre, però, il discorso fiscale non è così semplice da avere una risposta sola.

Andiamo dunque a vedere quali siano le cose da sapere e le varie casistiche previste dalle normative attuali.

In tanti anni di carriera come agente immobiliare, ho capito che le agenzie si distinguono in due tipi:

• Quelle che lavorano con dei mandati in esclusiva, e si impegnano davvero a vendere ogni singolo immobile con i propri sforzi;
• Quelle che preferiscono avere tanti immobili in vendita, senza esclusiva, e lasciare che i loro clienti possano fare confronti e valutazioni su un gran numero di case in vendita.

Hai scelto di affidarti ad un’agenzia immobiliare, ma i suoi servizi non ti soddisfano o ci hai ripensato. Magari il professionista non ha saputo assisterti nel modo giusto, oppure hai trovato un acquirente senza passare attraverso il tuo agente. In ogni caso, ora vuoi sapere come dare disdetta dell’incarico.

Vendere una casa con usufrutto

Usufrutto e vendita di casa: un binomio un po’scomodo, sul quale vogliamo fare chiarezza. Sia che tu sia il proprietario dell’immobile, sia che tu sia l’usufruttuario, in questa guida voglio spiegarti esattamente se e come puoi vendere la tua casa.

Non solo, ma cercheremo di vedere la cosa anche dal punto di vista del mercato. Se vendi una casa con usufrutto, infatti, devi tenere in considerazione alcuni aspetti sul prezzo e sulla disposizione dei potenziali acquirenti. Insomma, senza indugiare oltre gettiamoci a capofitto nell’argomento.

Dico sempre che l’obiettivo di chi vende casa deve essere farlo velocemente, e al prezzo congruo che rispecchia il valore di mercato dell’immobile. Ma cosa succede se vogliamo vendere la nostra casa davvero subito, letteralmente da un mese all’altro?

Non voglio fare particolari approfondimenti sulle motivazioni. Può succedere, per un motivo di qualsiasi natura, di ritrovarsi con l’esigenza di liquidare in fretta un immobile. Oggi, grazie agli instant buyer, è finalmente diventato possibile farlo anche in Italia.

Il governo italiano negli ultimi anni ha fatto tutto il possibile per aumentare la tassazione sugli immobili e frenare la ripresa di questo mercato. All’interno di un quadro fiscale esasperante, però, ci sono anche delle buone notizie.

Devi sapere, infatti, che in alcuni casi è possibile portare in detrazione la provvigione dell’agente dalle imposte. Parliamo di detrazione vera e propria, non di deduzione: la somma che potrai scaricare si sottrae, dunque, direttamente dalle imposte che devi allo Stato. In questo modo puoi approfittare “a prezzo scontato” del servizio offerto dal professionista, ma solo rispettando alcuni criteri.

Vediamo quali siano le condizioni necessarie per usufruire di questa agevolazione, e come compilare il 730 per approfittarne.

Sei indeciso su cosa fare del tuo immobile. Potresti venderlo per trasformarlo in liquidità, oppure darlo in affitto. Magari si tratta di una seconda casa che ti sei reso conto di non stare utilizzando granché, oppure hai deciso di trasferirti e stai valutando cosa fare con la casa che lascerai. Quale che sia l’occasione, sono qui per aiutarti a fare la scelta migliore. In questa guida andremo a vedere pro e contro di tutte le opzioni sul tavolo, così potrai capire quale scelta faccia maggiormente al caso tuo.

L’home staging ormai sta diventando una realtà diffusa anche in Italia. Si tratta di un modo per studiare e migliorare la presentazione di un immobile prima di portare dei potenziali acquirenti a visitarlo. Molto spesso chi vende casa non lo fa ponendo la dovuta attenzione alla sua presentazione; molti spazi vengono lasciati come nella quotidianità di chi la abita, mentre altri sono un deposito temporaneo in vista del trasloco. Tutto questo rende difficile per chi visita un immobile immaginarsi al suo interno. Per farlo serve uno sforzo di immaginazione, e quando si vende qualcosa è meglio non far sforzare chi compra.

Dall’home staging nasce anche una professione, quella dell’home stager. Questo professionista si occupa di studiare ed applicare i migliori standard di presentazione per ogni casa, aiutando chi la vende a farlo succedere prima e ad un prezzo più alto. Per farlo bene bisogna essere creativi e al contempo razionali, in uno sforzo di interior design che viene sempre più richiesto dal mercato.

Quando un utente visita un sito di annunci immobiliari, la prima cosa che fa è solitamente impostare i filtri che gli interessano e poi scorrere tra le foto. Supponiamo che tu ora sia riuscito ad attirare la sua attenzione, perché le immagini che hai caricato rappresentano il gusto della persona dall’altra parte. Ora, in 9 casi su 10 quella persona si accinge a leggere il testo del tuo annuncio: il modo in cui è scritto può fare la differenza tra una telefonata ed un passare oltre al prossimo annuncio.

Ormai i siti web dedicati agli annunci immobiliari sono diventati una parte molto importante di questo settore. Eppure molti scrivono ancora come se dovessero descrivere un immobile nel poco spazio di un foglio A4 da appendere sulla vetrina dell’agenzia. L’uso sapiente delle parole è uno strumento di vendita a tutti gli effetti, tanto che ha forgiato un’intera categoria di professionisti (i copywriter).