Vendere una casa con usufrutto
Usufrutto e vendita di casa: un binomio un po’scomodo, sul quale vogliamo fare chiarezza. Sia che tu sia il proprietario dell’immobile, sia che tu sia l’usufruttuario, in questa guida voglio spiegarti esattamente se e come puoi vendere la tua casa.
Non solo, ma cercheremo di vedere la cosa anche dal punto di vista del mercato. Se vendi una casa con usufrutto, infatti, devi tenere in considerazione alcuni aspetti sul prezzo e sulla disposizione dei potenziali acquirenti. Insomma, senza indugiare oltre gettiamoci a capofitto nell’argomento.
Cos’è esattamente l’usufrutto?
Magari non sei pratico di queste cose, e hai ancora qualche dubbio su cosa sia l’usufrutto. Chiariamolo subito.
Normalmente, il proprietario di una casa ne detiene la piena proprietà. Significa che non è soltanto il proprietario, ma anche colui che decide cosa fare con quell’immobile. Darlo in affitto? Venderlo? Trasformarlo in un ufficio? Il pieno proprietario ha tutta la libertà di prendere queste decisioni.
Ad un certo punto, però, potrebbe decidere di dare il suo immobile in usufrutto a qualcuno. Magari ad un suo erede, in modo da aggirare le imposte di successione. Questo erede diventa dunque usufruttuario dell’immobile, mentre il proprietario passa da pieno a nudo proprietario.
L’usufrutto è un diritto reale, ovvero un diritto sopra una certa cosa: può essere un’auto, un garage, un immobile o qualsiasi altro bene materiale. E porta con sé davvero molta libertà di azione, di fatto limitando quello che può fare il proprietario di casa.
L’usufruttuario può:
- Abitare nell’immobile che ha ricevuto in usufrutto;
- Darlo in affitto a qualcun altro;
- Modificarne l’arredamento;
- Cedere l’usufrutto a qualcun altro.
E più o meno tutto quello che si può decidere di fare con un immobile. Per la verità, ci sono soltanto tre cose che l’usufruttuario non può fare:
- Vendere l’immobile, dal momento in cui non ne è il proprietario;
- Trasmettere l’usufrutto nella sua eredità;
- Cambiarne la natura e la destinazione, ad esempio trasformandolo in un ufficio o radendolo al suolo.
Chi può vendere e cosa
Il proprietario dell’immobile rimane pur sempre il proprietario, sia che la sua sia una piena o una nuda proprietà. Per questo, nel caso di usufrutto soltanto chi detiene la nuda proprietà può decidere di vendere l’immobile.
L’usufruttuario non può vendere la casa, ma viene comunque fortemente tutelato dalla legge. Infatti, chiunque compri l’immobile dovrà comunque rispettare il suo diritto di usufrutto. Nel momento in cui il nuovo proprietario firmerà l’atto di compravendita, non potrà comunque prendere possesso della casa a meno che non sia il titolare dell’usufrutto a stabilirlo.
Di fatto, dunque, chi compra un immobile nel quale c’è un usufruttuario non può utilizzare la casa che ha acquistato. Ecco perché, come ti dicevo all’inizio, quello delle case con usufrutto è un mercato del tutto particolare.
Inoltre è importante considerare altri aspetti della questione, ad esempio il fatto che bisogna stabilire un prezzo equo per un immobile che di fatto rimarrà in mano a qualcun altro.
In questo ci possono aiutare le tabelle ufficiali sul valore di un usufrutto in Italia, che vengono utilizzate anche per calcolare le imposte dovute dall’acquirente al momento dell’acquisto di casa. Il mercato, però, non sempre rispetta le tabelle.
In generale, chi compra una casa con un usufrutto in corso lo fa come investimento: sfrutta il fatto che con un usufrutto in corso la casa vale ben poco, e attende il termine dell’usufrutto per poterla rivendere al suo valore di mercato.
Per chi vende si tratta di un modo comodo e pratico per incassare della liquidità immediata, senza dover lasciare la propria casa. Per chi compra, si tratta di un modo sicuro per acquistare la proprietà ad un prezzo scontato.
Il problema di fondo è soltanto uno: la maggior parte degli usufrutti non hanno una durata precisa, ma durano fintanto che l’usufruttuario è in vita. Questo significa che non possiamo sapere da subito quando la casa che abbiamo comprato diventerà nostra a tutti gli effetti, ed in fondo dobbiamo fare una scommessa sulla longevità dell’usufruttuario.
Nelle tabelle ufficiali che vengono aggiornate regolarmente in base all’aspettativa di vita, è possibile scoprire il valore di un usufrutto in percentuale sul valore di mercato di una casa in base all’età dell’usufruttuario.
Vendere una casa con un usufrutto in corso: come si fa?
Prima di tutto, se vogliamo vendere una casa con usufrutto in corso dobbiamo conoscere il valore della nostra nuda proprietà. Qui ci possiamo aiutare con le tabelle ufficiali, ma ancora di più con un buon agente immobiliare che ci sappia consigliare un prezzo sensato.
A questo punto procederemo con la vendita esattamente come avverrebbe se non ci fosse alcun usufrutto. Dovremo trovare un acquirente interessato alla nostra casa, fare in modo che decida di acquistarla, firmare la proposta d’acquisto o il compromesso e poi procedere con l’atto di compravendita.
Ovviamente il nostro agente immobiliare deve essere bravo a presentare la casa come una buona opportunità di investimento, perché è questo che il nostro acquirente spera di trovare. D’altronde potrebbero essere necessari decenni prima che l’usufrutto giunga al termine.
Nelle condizioni attuali del mercato immobiliare, far funzionare un’operazione di questo tipo non è facile.
Quando i prezzi delle case crescevano, investire sulla nuda proprietà di un immobile poteva avere un significato: oltre allo “sconto” per l’usufrutto, il proprietario aveva un aumento annuale del valore del suo investimento dovuto al semplice andamento del mercato.
Oggi, però, l’attesa potrebbe rivelarsi controproducente. E se il valore della casa, dopo averla aspettata così tanto tempo, fosse inferiore a quello che avevamo investito inizialmente per acquistarla? Purtroppo, oggi come oggi è un’eventualità che bisogna considerare.
Il problema del mutuo
Attenzione quando si vuole vendere casa con usufrutto in corso. C’è una grande limitazione, che è quella del mutuo: le banche, infatti, non rilasceranno un mutuo al compratore di una casa con usufrutto in corso. Il motivo è molto semplice: nel caso l’acquirente fosse insolvente, non potranno pignorare la casa.
Dal momento in cui viene meno la garanzia del pignoramento, viene meno la possibilità di richiedere l’erogazione del mutuo. Per questo, vendere una casa con usufrutto in corso risulta ancora più difficile.
Il caso della rendita vitalizia
Da ultimo, è interessante notare che non sempre le compravendite di una casa con usufrutto in corso avvengono con un solo pagamento. Letteralmente già da secoli è diffuso l’acquisto tramite rendita vitalizia.
In questo caso, il proprietario di casa -inizialmente senza usufrutto- decide di vendere il suo immobile in cambio di una rendita. L’acquirente si impegna a riconoscergli un pagamento periodico (di solito mensile o annuale) in cambio della nuda proprietà della casa. Il precedente proprietario mantiene l’usufrutto dell’immobile e può continuare a viverci fino alla fine dei suoi giorni.
Una volta che l’usufruttuario viene a mancare, poi, il nuovo proprietario può prendere possesso della casa. Questa operazione si può richiedere anche presso i principali istituti di credito in Italia. Anche se meno in voga di una volta, è un’opzione interessante per chi vuole integrare la pensione e non ha eredi a cui lasciare la casa.
Salve e stato molto chiaro nel spiegare la differenza tra usofruto e proprietario.
Ma se tutti sono d’accordo con con il prezzo e la vendita com dovrà essere suddiviso il ricavato della vendita?
Grazie
In base alle quote di proprietà.
buongiorno, chiedo cortesemente una consulenza:
mia madre è stata recentemente nominata Usufruttuaria di un’appartamento fino a quando sarà in vita.
Sul suddetto appartamento, i proprietari hanno attivo un mutuo che durerà ancora 10 anni.
La mia domanda è la seguente:
Qualora i proprietari risultassero insolventi con il pagamento del mutuo, mia madre (usofruttuaria) sarà tutelata in qualche modo?
Spero di essere stata chiara… Ringrazio anticipatamente per la risposta
Cordiali saluti
Silvia
Buonasera Silvia certo solo Sua madre può disporne.
Se come immagino, Sua madre non ha contratto accordi con il/i creditore/i il diritto rimane inviolabile per tutta la durata.
grazie mille per la risposta.
Salve avrei bisogno di un informazione mio suocero ha venduto casa e si è tenuto l’usufrutto adesso può donare l’usufrutto a suo figlio visto che era l’unico erede grazie attendo una risposta
Si Elisa salvo se non figurano divieti nell’atto costitutivo dell’usufrutto, l’usufruttuario lo può cedere o donare. Ovviamente il diritto, non può eccedere la vita dell’usufruttuario originario.
Buonasera, io e mio marito vorremo vendere la nostra casa, io possiedo la nuda proprietà e lui il diritto di usufrutto, come dovremmo procedere.
Grazie
Elga,
Lei e suo marito rappresentate il 100% del potere di vendita.
Una volta trovato un acquirente basterà partecipare entrambe alla compravendita.
Per qualunque chiarimento siamo sempre disponibili.
F
Buongiorno.
Possiedo la nuda proprietà di immobile di cui è usufruttuario lontano parente che vi risiede. Purtroppo tra noi le relazioni sono tutt’altro che amichevoli.
Dato che è mia intenzione vendere la nuda proprietà, l’usufruttuario ha l’obbligo giuridico di consentire le visite di un agente immobiliare e dei candidati acquirenti?
La ringrazio molto per la risposta.
Imelde Rocca
Buongiorno Imelde,
no l’usufruttuario non ha nessun obbligo la proprietà è completamente sotto il suo dominio fino alla riunione con la “nuda”.
F
Salve mi chiamo Luigi,
volevo porvi una domanda nell’atto per l’acquisto di una nuda proprietà si possono mettere dei divieti.
Grazie per l’eventuale risposta.
Salve Luigi,
la nuda proprietà, si chiama appunto nuda in quanto non ha nessun diritto oltre che quello di cedere appunto il diritto di nuda proprietà.
F
Buonasera, ho in corso una trattativa di acquisto di un immobile in regime di nuda proprietà (figlio) e usufrutto (i suoi genitori). Come si deve fare perché io ne possa avere la piena proprietà ?
Grazie
Buongiorno Luigi, è semplice entrambe figlio e genitori dovranno cedere ognuno i propri diritti, all’atto sarà il notaio a fare in modo che sia tutto regolare, per un eventuale proposta di acquisto Le consiglio di rivolgersi comunque al Suo notaio prima di sottoscriverla.
Francesco
Salve. Sono Dario. Possiedo la nuda proprietà di un appartamento occupato. Mia madre ha l’usufrutto su di esso. Ho necessità di monetizzare! Posso vendere, cmq., secondo regolamento vigente?
Si certo! Può vendere solo la nuda proprietà (per la valutazione ci sono delle tabelle) e lasciare l’usufrutto attivo a sua madrea oppure cedere l’intero con l’assenso di entrambi le parti.
Salve, mi chiamo Michele.
Mia mamma ha ricevuto in eredità con la morte del padre nel 2017 una vecchia casa,
Mia madre risulta nuda proprietaria, e mia nonna ha l’usufrutto in questa casa (dove lei non vive).
Mia mamma ha venduto tramite compromesso la casa. Al momento dell atto notarile per la rinuncia dell usufrutto da parte di mia nonna, c’è stato un cambio di idea e non ha voluto più firmare la rinuncia.
Ora il nuovo acquirente ha già pagato l’immobile con la garanzia dell estinzione dell usufrutto. Vista la sitiazione non vuole più casa. Come possiamo procedere?
Salve Michele, se ho ben capito sua nonna non ha voluto firmare la rinuncia all’usufrutto, ed il nuovo acquirente ha già pagato (spero intenda una caparra o acconto) l’immobile ala quale è stata data garanzia che per l’usufrutto vi sarebbe stata rinuncia.
Se è così come la ho compresa siete in una posizione molto delicata e “compromessa” che non a caso è il nome nel volgo comune che si da al preliminare di vendita.
Nel caso citato probabilmente potreste essere chiamati in causa dall’acquirente come inadempienti dovendo come minimo corrispondere il doppio della caparra.
Se davvero l’acquirente si accontenta di rinunciare “volate dal notaio e scrivete gli accordi per annullare il tutto”
Salve
mia sorella ed io abbiamo la nuda proprietà di due immobili di cui è usufruttuaria per intero mia nonna. vorremmo fare un atto di compravendita in cui ognuno di noi vende la propria metà di un immobile all’altro in modo che, alla fine, entrambi saremo nudi proprietari di un solo immobile, fermo restando l’usufrutto di mia nonna su entrambi. La mia domanda è se questo sia fattibile e se mia nonna deve essere parte di questo atto o se sullo stesso dovrà solamente essere indicata la presenza dell’usufrutto.
Grazie.
—
Salve Riccardo si è fattibile credo possa usare anche lo strumento della permuta, e no la nonna non deve partecipare. Parli con un notaio per i dettagli.
Buongiorno
Poniamo una persona con disabilità fisica proprietaria di una casa che decide di vendere l’immobile ad una società per assicurazioni mantenendo per se il diritto di abitarla fino alla morte.
Questo è usufrutto o altro?
Poniamo che di questa sua azione non abbia informato nessuno degli eredi, i quali dopo la sua morte lo mettono in vendita. E’ possibile che un’agenzia immobiliare accetti di venderlo senza verificare il reale possesso?
Grazie per l’attenzione
Al primo quesito la risposta è no il diritto di abitazione differisce dall’usufrutto.
Al secondo quesito la risposta è non potrebbero ma purtroppo alcune agenzie a volte sbagliano…andava effettuata una visura ipotecaria per scoprire che l’immobile era già stato venduto, l’agenzia come la parte venditrice è responsabile del danno causato.
Buongiorno,
Vi pongo il mio quesito.
Mia suocera attualmente vive in un appartamento di sua proprietà al 50%, la restante parte la utilizza in usufrutto in quanto invalida.
E’ sorta la necessità di vendere l’appartamento nella sua totalità e questo probabilmente verrà accettato dall’altro proprietario.
Come avverrà la suddivisione della quota di vendita?
Grazie.
Allora non so se ho sufficienti informazioni per risponderle ma da quello che ho capito sua suocera ha il 50% e vive nell’appartamento, punto. Il diritto di usufrutto è altra cosa. In tal caso le quote sarebbero 50% e 50%.
salve,
per la vendita della nuda proprietà è necessario anche l’assenso dell’usufruttuario? e, se si, deve partecipare alla vendita?
la ringrazio infinitamente
No Giancarlo per la vendita della nuda proprietà no è necessario l’assenso dell’usufruttuario.
Salve , sono Micaela e vorrei comprare la nuda proprietà dell’appartamento di mio compagno, noi viviamo insieme quindi abitiamo insieme avendo lo stesso indirizzo,. La mia domanda è potrei continuare di vivere nello stesso appartamento (certamente con l’accordo scritto di mio compagno)visto che l’usufrutto e di mio compagno? E un altra domanda molto importante è ” le sue figlie potranno crearmi problemi quando il loro padre verrà a mancare? Aggiungo loro non soprannomi questa vendita fino alla morte del loro padre .Grazie in anticipo.
Salve , sono Micaela e vorrei comprare la nuda proprietà dell’appartamento di mio compagno, noi viviamo insieme quindi abitiamo insieme avendo lo stesso indirizzo,. La mia domanda è potrei continuare di vivere nello stesso appartamento (certamente con l’accordo scritto di mio compagno)visto che l’usufrutto e di mio compagno? E un altra domanda molto importante è ” le sue figlie potranno crearmi problemi quando il loro padre verrà a mancare? Aggiungo loro non soprannomi questa vendita fino alla morte del loro padre .Grazie in anticipo.
Salve Michela che bella domanda!
Certamente potrebbe vivere con il suo compagno finché lui desidera ma non acquisirne il diritto al quale di fatto ha rinunciato.
Alla morte dell’usufruttuario i due diritti si riuniscono e quindi a mano che la vendita non sia stata simulata non vi è nessuno che può creare problemi.
Vorrei sapere se ho capito bene come funziona la vendita di un immobile con usufrutto: io, 65 anni, ho l’usufrutto dell’ intero appartamento dove vivo e ne ho anche la nuda proprieta al 50%. L’altro 50% è nuda proprietà di mio figlio maggiorenne. Se lo vedessimo, secondo le tabelle che ho consultato, a me spetterebbe il 50% del prezzo di vendita come usufruttuaria e il 50% della cifra restante?
Buongiorno Silvana.
la sua domanda è:
– ” Se lo vedessimo, secondo le tabelle che ho consultato, a me spetterebbe il 50% del prezzo di vendita come usufruttuaria e il 50% della cifra restante?”
Le ipotesi sono 2:
1) vendete la intera proprietà e rinunciate alla nuda proprietà.
In questo caso riceverete ciascuno il 50% del prezzo corrisposto dall’acquirente.
N.b.: Lei ha diritto a chiedere a suo figlio di essere rimborsata del 50% dei diritti di nuda proprietaria.
2) Vendete la nuda proprietà e Lei si riserva l’usufrutto.
In questo caso è più complesso, infatti le tabelle che lei cita non sono un obbligo ma un parametro sul quale fare dei calcoli, quindi sarà tutto da decidere in base alla trattativa cha avrete impostato con il proponente acquirente.
Speriamo di esserLe stati utili.