Vendere una casa con usufrutto, tutto quel che c’è da sapere

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Vendere una casa con usufrutto

Usufrutto e vendita di casa: un binomio un po’scomodo, sul quale vogliamo fare chiarezza. Sia che tu sia il proprietario dell’immobile, sia che tu sia l’usufruttuario, in questa guida voglio spiegarti esattamente se e come puoi vendere la tua casa.

Non solo, ma cercheremo di vedere la cosa anche dal punto di vista del mercato. Se vendi una casa con usufrutto, infatti, devi tenere in considerazione alcuni aspetti sul prezzo e sulla disposizione dei potenziali acquirenti. Insomma, senza indugiare oltre gettiamoci a capofitto nell’argomento.

Vendere Una Casa Con Usufrutto In Corso

Cos’è esattamente l’usufrutto?

Magari non sei pratico di queste cose, e hai ancora qualche dubbio su cosa sia l’usufrutto. Chiariamolo subito.

Normalmente, il proprietario di una casa ne detiene la piena proprietà. Significa che non è soltanto il proprietario, ma anche colui che decide cosa fare con quell’immobile. Darlo in affitto? Venderlo? Trasformarlo in un ufficio? Il pieno proprietario ha tutta la libertà di prendere queste decisioni.

Ad un certo punto, però, potrebbe decidere di dare il suo immobile in usufrutto a qualcuno. Magari ad un suo erede, in modo da aggirare le imposte di successione. Questo erede diventa dunque usufruttuario dell’immobile, mentre il proprietario passa da pieno a nudo proprietario.

L’usufrutto è un diritto reale, ovvero un diritto sopra una certa cosa: può essere un’auto, un garage, un immobile o qualsiasi altro bene materiale. E porta con sé davvero molta libertà di azione, di fatto limitando quello che può fare il proprietario di casa.

L’usufruttuario può:

  • Abitare nell’immobile che ha ricevuto in usufrutto;
  • Darlo in affitto a qualcun altro;
  • Modificarne l’arredamento;
  • Cedere l’usufrutto a qualcun altro.

E più o meno tutto quello che si può decidere di fare con un immobile. Per la verità, ci sono soltanto tre cose che l’usufruttuario non può fare:

  • Vendere l’immobile, dal momento in cui non ne è il proprietario;
  • Trasmettere l’usufrutto nella sua eredità;
  • Cambiarne la natura e la destinazione, ad esempio trasformandolo in un ufficio o radendolo al suolo.

Chi può vendere e cosa

Il proprietario dell’immobile rimane pur sempre il proprietario, sia che la sua sia una piena o una nuda proprietà. Per questo, nel caso di usufrutto soltanto chi detiene la nuda proprietà può decidere di vendere l’immobile.

L’usufruttuario non può vendere la casa, ma viene comunque fortemente tutelato dalla legge. Infatti, chiunque compri l’immobile dovrà comunque rispettare il suo diritto di usufrutto. Nel momento in cui il nuovo proprietario firmerà l’atto di compravendita, non potrà comunque prendere possesso della casa a meno che non sia il titolare dell’usufrutto a stabilirlo.

Di fatto, dunque, chi compra un immobile nel quale c’è un usufruttuario non può utilizzare la casa che ha acquistato. Ecco perché, come ti dicevo all’inizio, quello delle case con usufrutto è un mercato del tutto particolare.

Inoltre è importante considerare altri aspetti della questione, ad esempio il fatto che bisogna stabilire un prezzo equo per un immobile che di fatto rimarrà in mano a qualcun altro.

In questo ci possono aiutare le tabelle ufficiali sul valore di un usufrutto in Italia, che vengono utilizzate anche per calcolare le imposte dovute dall’acquirente al momento dell’acquisto di casa. Il mercato, però, non sempre rispetta le tabelle.

In generale, chi compra una casa con un usufrutto in corso lo fa come investimento: sfrutta il fatto che con un usufrutto in corso la casa vale ben poco, e attende il termine dell’usufrutto per poterla rivendere al suo valore di mercato.

Per chi vende si tratta di un modo comodo e pratico per incassare della liquidità immediata, senza dover lasciare la propria casa. Per chi compra, si tratta di un modo sicuro per acquistare la proprietà ad un prezzo scontato.

Il problema di fondo è soltanto uno: la maggior parte degli usufrutti non hanno una durata precisa, ma durano fintanto che l’usufruttuario è in vita. Questo significa che non possiamo sapere da subito quando la casa che abbiamo comprato diventerà nostra a tutti gli effetti, ed in fondo dobbiamo fare una scommessa sulla longevità dell’usufruttuario.

Nelle tabelle ufficiali che vengono aggiornate regolarmente in base all’aspettativa di vita, è possibile scoprire il valore di un usufrutto in percentuale sul valore di mercato di una casa in base all’età dell’usufruttuario.

Vendere una casa con un usufrutto in corso: come si fa?

Prima di tutto, se vogliamo vendere una casa con usufrutto in corso dobbiamo conoscere il valore della nostra nuda proprietà. Qui ci possiamo aiutare con le tabelle ufficiali, ma ancora di più con un buon agente immobiliare che ci sappia consigliare un prezzo sensato.

A questo punto procederemo con la vendita esattamente come avverrebbe se non ci fosse alcun usufrutto. Dovremo trovare un acquirente interessato alla nostra casa, fare in modo che decida di acquistarla, firmare la proposta d’acquisto o il compromesso e poi procedere con l’atto di compravendita.

Ovviamente il nostro agente immobiliare deve essere bravo a presentare la casa come una buona opportunità di investimento, perché è questo che il nostro acquirente spera di trovare. D’altronde potrebbero essere necessari decenni prima che l’usufrutto giunga al termine.

Nelle condizioni attuali del mercato immobiliare, far funzionare un’operazione di questo tipo non è facile.

Quando i prezzi delle case crescevano, investire sulla nuda proprietà di un immobile poteva avere un significato: oltre allo “sconto” per l’usufrutto, il proprietario aveva un aumento annuale del valore del suo investimento dovuto al semplice andamento del mercato.

Oggi, però, l’attesa potrebbe rivelarsi controproducente. E se il valore della casa, dopo averla aspettata così tanto tempo, fosse inferiore a quello che avevamo investito inizialmente per acquistarla? Purtroppo, oggi come oggi è un’eventualità che bisogna considerare.

Il problema del mutuo

Attenzione quando si vuole vendere casa con usufrutto in corso. C’è una grande limitazione, che è quella del mutuo: le banche, infatti, non rilasceranno un mutuo al compratore di una casa con usufrutto in corso. Il motivo è molto semplice: nel caso l’acquirente fosse insolvente, non potranno pignorare la casa.

Dal momento in cui viene meno la garanzia del pignoramento, viene meno la possibilità di richiedere l’erogazione del mutuo. Per questo, vendere una casa con usufrutto in corso risulta ancora più difficile.

Il caso della rendita vitalizia

Da ultimo, è interessante notare che non sempre le compravendite di una casa con usufrutto in corso avvengono con un solo pagamento. Letteralmente già da secoli è diffuso l’acquisto tramite rendita vitalizia.

In questo caso, il proprietario di casa -inizialmente senza usufrutto- decide di vendere il suo immobile in cambio di una rendita. L’acquirente si impegna a riconoscergli un pagamento periodico (di solito mensile o annuale) in cambio della nuda proprietà della casa. Il precedente proprietario mantiene l’usufrutto dell’immobile e può continuare a viverci fino alla fine dei suoi giorni.

Una volta che l’usufruttuario viene a mancare, poi, il nuovo proprietario può prendere possesso della casa. Questa operazione si può richiedere anche presso i principali istituti di credito in Italia. Anche se meno in voga di una volta, è un’opzione interessante per chi vuole integrare la pensione e non ha eredi a cui lasciare la casa.

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A presto con una nuova guida,

Francesco

88 Comments

  1. Sergio Cudia 15 Agosto 2020
    • Avatar Di Admin admin 18 Agosto 2020
  2. SILVIA SARDI 19 Agosto 2020
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      • SILVIA SARDI 20 Agosto 2020
      • Lusa 24 Settembre 2021
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  3. Elsa AnitaTorrice 16 Settembre 2020
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  4. Elga Schincaglia 11 Ottobre 2020
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  5. Imelde Rocca 14 Ottobre 2020
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  6. luigi RUSSO 14 Ottobre 2020
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  7. Luigi Carbone 26 Novembre 2020
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  8. Dario 30 Novembre 2020
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  9. Michele 29 Dicembre 2020
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  10. Dany 5 Febbraio 2021
  11. Graziella 11 Febbraio 2021
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  12. Grazia Vecchi 17 Febbraio 2021
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  13. Marco 4 Marzo 2021
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  16. Fabio 18 Marzo 2021
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  17. Paolo 23 Marzo 2021
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  18. giancarlo 12 Aprile 2021
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  19. Micaela 1 Maggio 2021
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  21. Silvana Bartolini 13 Maggio 2021
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  22. Roberto 27 Maggio 2021
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  23. Sara Belloni 31 Maggio 2021
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  24. Teresa 16 Luglio 2021
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  27. Alessandro 28 Ottobre 2021
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  29. Paolo 12 Novembre 2021
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  33. Mauro 18 Novembre 2021
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  34. Milena 18 Novembre 2021
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  35. SARA ANTONELLI 24 Novembre 2021
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  36. Stefano 26 Novembre 2021
  37. fabio 12 Dicembre 2021
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  38. Loredana 18 Febbraio 2022
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  39. manu 18 Marzo 2022
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  40. Gianfranco 6 Aprile 2022
  41. Gianfranco 6 Aprile 2022
  42. paolo 27 Aprile 2022
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  43. Grazia 30 Maggio 2022
    • Avatar Di Admin admin 5 Giugno 2022

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