Vendere Casa e andare in Affitto, ecco Perché Conviene

Con la situazione attuale del mercato immobiliare, vendere casa per andare in affitto può essere davvero la scelta giusta. In molte zone d’Italia c’è una forte incertezza sui prezzi futuri delle case; non è detto che comprando casa oggi, tra qualche anno ci troveremo con un immobile che vale di più.

Nelle grandi città la decrescita del mercato si è arrestata, ma non abbiamo ancora visto crescita. Nei centri più isolati, invece, i prezzi si stanno ancora abbassando. Considerando che possiamo investire i soldi che risparmiamo dall’acquisto di casa per aiutarci a pagare i canoni dell’affitto, oggi comprare casa non è sempre la scelta migliore.

Anche se può sembrarti un concetto un pochino strano, dal momento in cui gli affitti costano e la casa di proprietà è “gratis”, in questa guida ti spiegherò esattamente perché le cose stanno in questo modo.

Non considerare solo il costo dell’affitto

Il ragionamento molto elementare che fanno tante persone è il seguente:

“Se io ho una casa di proprietà, non devo pagare nessuno per viverci. Se invece vado in affitto, devo pagare i canoni di locazione. Nell’arco di 15-20 anni, finirei per aver speso tutta la cifra che ho ottenuto dalla vendita di casa mia per pagare l’affitto”.

Questo ragionamento è troppo incompleto, al punto che possiamo serenamente definirlo sbagliato.

Se hai intenzione di vendere casa per incassare una somma e tenerla ferma sul conto corrente, allora è proprio così. Ma sarebbe folle non reinvestire una somma importante, come quella che si ottiene vendendo una casa.

Oggi, in media, affittare una casa in Italia costa il 6% annuo del suo valore. Significa che, mediamente, per affittare una casa da 100.000 euro servono 6.000 euro all’anno (500 euro al mese).

In questi 6.000 euro non è incluso soltanto il costo per affittare il nostro appartamento, ma tutta una serie di spese che il proprietario di casa dovrà sostenere al posto nostro:

• Manutenzioni straordinarie;
• Adeguamento e sostituzione dell’impianto di riscaldamento;
• Spese legate all’arredamento delle aree comuni, al citofono, estintori, impianti antincendio, ecc.
• Manutenzione del tetto;
• Sostituzione dei pavimenti e dei rivestimenti;

E non solo. Ci sono altre spese che il proprietario di casa dovrà sostenere al posto nostro, e persino degli esborsi fiscali. Infatti dovrà pagare tutta l’IMU e gran parte della TASI.

Facciamo i conti:

• Paghiamo 6.000 euro l’anno di affitto;
• Risparmiamo 1.500 euro l’anno (circa) di IMU e TASI;
• Risparmiamo almeno 500 euro tra tutte le altre spese che il proprietario di casa dovrà sostenere al posto nostro.

In definitiva, stiamo pagando 4.000 euro l’anno, cioè il 4% del valore di casa. Ora la vera domanda è la seguente: quanto possiamo ottenere reinvestendo la somma che otteniamo dalla vendita di casa nostra? Più di 4.000 euro l’anno, oppure no?

Il costo opportunità

Come abbiamo accennato prima, non avrebbe senso tenere ferma sul conto corrente la liquidità che otteniamo dalla vendita di casa nostra. Sarebbe un grandissimo spreco, dal momento in cui investendola potrebbe aiutarci a pagare i canoni dell’affitto (e non soltanto).

Supponiamo che anche la casa che hai appena venduto avesse un valore di 100.000 euro, quindi che il cambio di casa non sia né un salto di qualità, né una riduzione del tuo stile di vita.

In questo caso, per pareggiare il costo netto dell’affitto (4.000€ l’anno), dovresti ottenere una redditività del 4% sul tuo capitale. Ma è possibile realizzare una somma del genere, sui mercati finanziari o con il crowdfunding immobiliare? Ebbene sì, e senza troppi sforzi.

Ovviamente non è possibile se si fanno investimenti a rischio molto contenuto o virtualmente nullo, come l’acquisto di BTP e buoni fruttiferi postali. Un portafoglio diversificato dal rischio medio, tuttavia, può farci ottenere facilmente il 6% annuo di ritorno se sappiamo come muoverci.

Significa che potremmo ripagare tutto il costo dei canoni d’affitto, ed anche guadagnarci qualcosa in più. Il tutto mantenendo la libertà di chi vive in affitto. Specialmente se sei giovane, il fatto di non legarti ad un immobile e di essere libero di spostarti è un valido punto a favore degli affitti. Oggi la mobilità sul lavoro è molto alta, ed avere la possibilità di spostarti in futuro senza dover vendere casa potrebbe tornarti utile.

L’incognita del valore futuro delle nostre case

In tutto questo discorso, come puoi notare, non ho menzionato il fatto che il valore di casa tua potrebbe aumentare o diminuire nell’arco dei prossimi anni. Eppure è una variabile molto importante: se tenendo casa nostra possiamo aumentare il nostro patrimonio, grazie al semplice aumento del suo valore di mercato, forse andare in affitto non sarebbe più la scelta migliore.

Ci sono migliaia di professionisti del settore che, come me, vorrebbero davvero sapere quale sorte toccherà ai nostri immobili. Da una parte abbiamo la consapevolezza che il mercato si sia sempre ripreso, dall’altra parte mancano tutte le possibilità perché ciò accada:

• Non c’è crescita demografica
• Non c’è crescita economica
• Il mercato del lavoro versa in cattive acque
• Le banche hanno grandi quantità di immobili pignorati che venderanno al primo accenno di ripresa del mercato
• La pressione fiscale sui proprietari di casa non accenna a diminuire, ed è forse destinata ad aumentare

Ma soprattutto, questo dovrebbe essere il momento in cui il nostro mercato cresce, uscendo dalla crisi. Eppure i prezzi stagnano, e se dovesse colpirci un’altra crisi in questo momento sarebbe molto dura per il settore immobiliare.

Non sappiamo né quando, né perché, né quanto le case degli italiani torneranno ad aumentare di valore. Per il momento, avere una casa di proprietà è letteralmente una scommessa.

Quindi conviene vendere casa per andare in affitto?

Tutto dipende dalla tua capacità di investire bene il denaro ottenuto dalla vendita della casa, e dalla zona in cui vivi. Se sei tra i fortunati che hanno una casa nei quartieri più ricercati delle grandi città, dove il prezzo degli immobili è in stabile aumento, allora è probabile che ti convenga tenere la tua casa.

Se invece non vivi in una di queste zone, sarebbe opportuno che tu avessi un consulente finanziario al tuo fianco. Con lui potrai capire meglio quanto potresti ottenere investendo le somme derivanti dalla vendita della tua casa attuale. Se il piano di investimenti è solido, l’affitto può davvero essere la scelta più conveniente per te.