La vendita con riserva di proprietà rappresenta un particolare tipo di compravendita: finora poco diffusa, sta conoscendo un successo sempre crescente nel campo immobiliare. Le ragioni sono diverse, ma sicuramente hanno una grande peso le garanzie che questo tipo di compravendita offre sia al venditore che al compratore.
La vendita con riserva di proprietà, definita anche “patto di riservato dominio”, prevede che il compratore inizi a usufruire del bene immobile dopo la stipula dell’atto. Però la cifra prevista per la compravendita non viene pagata al momento dell’atto, bensì in rate, il cui numero e importo sono previsti dal contratto di vendita.
Finchè tutte le rate non sono state pagate, cioè per l’intera durata del contratto, la proprietà dell’immobile rimane al venditore, mentre il compratore diventa proprietario solo con il pagamento dell’ultima rata. Se invece le rate non vengono pagate, il venditore può chiedere che il contratto sia risolto per giusta causa e tornare nella piena disponibilità dell’immobile.
La crescente difficoltà di accedere ai mutui immobiliari e la scelta, da parte di alcuni compratori, di non pagare immediatamente tutta la somma richiesta per un immobile sono probabilmente tra le altre ragioni della diffusione di questo tipo di contratto.
Diritti e obblighi nella vendita con riserva di proprietà
Per trovare una precisa indicazione sull’insieme dei diritti e degli obblighi legati alla vendita con riserva di proprietà, dobbiamo fare riferimento all’art. 1523 del Codice Civile.
Per quel che riguarda la posizione del compratore, per lui questo tipo di contratto comporta:
- l’acquisizione del diritto di abitazione nell’immobile;
- i doveri connessi all’utilizzo dell’immobile stesso: quindi spese di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, e spese per la riparazione di eventuali danni.
Il venditore è tenuto invece:
- al pagamento dell’IMU: il venditore deve pagare questa imposta fino a che la vendita non si perfeziona con il pagamento dell’ultima rata.
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La risoluzione del contratto di vendita con riserva di proprietà
Il contratto di vendita con riserva di proprietà è diverso rispetto al classico contratto di compravendita di un immobile: quindi meglio fare riferimento a uno studio notarile che abbia già esperienza nella redazione di questo tipo di contratto.
Per quel che riguarda la risoluzione del contratto per inadempimento del compratore, il venditore può richiederla quando i mancati pagamenti raggiungono un valore che sia superiore a ⅛ del valore complessivo dell’immobile.
Se il venditore chiede e ottiene la risoluzione del contratto, deve restituire al compratore le rate che ha già ricevuto in pagamento: però potrà trattenere una quota di questi pagamenti come compenso per l’utilizzo dell’immobile.
È importante fare inserire il valore della quota trattenibile già nel contratto di vendita con riserva di proprietà, in modo da evitare problemi e contestazioni.
Vendita con riserva di proprietà: conviene davvero
Dobbiamo sapere che una vendita con riserva di proprietà è un vero e proprio atto di vendita e quindi richiede di seguire tutti gli step tipici di una compravendita immobiliare. Quindi le parti possono stipulare un preliminare di vendita e devono effettuare la vendita con un atto pubblico, che viene iscritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. E chi acquista deve comunque pagare tutte le tasse e imposte normalmente collegate a un acquisto immobiliare.
All’atto pratico, è interessante notare come la vendita con riserva di proprietà offre diversi vantaggi sia al venditore che al compratore. In particolare:
- il venditore mantiene la proprietà del bene fino al termine del pagamento, è garantito da un’eventuale insolvenza, pur dovendo ricorrere nel caso all’autorità giudiziaria, e si libera dei costi di manutenzione dell’immobile;
- il compratore può godere immediatamente del bene, anche senza averlo pagato per intero, ma deve provvedere alle spese di manutenzione.
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La vendita con riserva di proprietà può essere opposta a terzi?
Cosa accade se i creditori del venditore ottengono di pignorare l’immobile venduto con riserva di proprietà? Secondo quanto disposto dall’art 1524 del Codice Civile, se l’atto di vendita è stato trascritto in modo corretto ed è precedente al pignoramento, il compratore lo può opporre.
E lo stesso avviene se il venditore vendesse lo stesso immobile ad altre persone. Il compratore potrà sempre opporre l’atto di compravendita trascritto nei modi e nei tempi corretti agli altri compratori che hanno acquistato il bene dopo di lui.
Vendita con riserva di casa acquistata con mutuo
Nel caso il venditore abbia acquistato la casa venduta con riserva di proprietà accendendo un mutuo cosa accade? Il venditore può mantenere attivo il contratto di mutuo fino al momento del pagamento dell’ultima rata, con cui la proprietà dell’immobile viene trasferita definitivamente al compratore.
Abbiamo visto come la vendita con riserva di proprietà può essere considerata un’alternativa interessante alla classica compravendita immobiliare oppure all’acquisto di una casa con accensione di mutuo. Considerando la particolarità della disciplina, soprattutto in questo caso è importante affidarsi a un agente immobiliare esperto che possa fornirci tutti i consigli utili per non commettere errori e chiudere la vendita in tempi rapidi e alle condizioni migliori.
