Vendere o affittare casa? Guida concreta alla decisione migliore

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Sei indeciso su cosa fare del tuo immobile. Potresti venderlo per trasformarlo in liquidità, oppure darlo in affitto. Magari si tratta di una seconda casa che ti sei reso conto di non stare utilizzando granché, oppure hai deciso di trasferirti e stai valutando cosa fare con la casa che lascerai. Quale che sia l’occasione, sono qui per aiutarti a fare la scelta migliore. In questa guida andremo a vedere pro e contro di tutte le opzioni sul tavolo, così potrai capire quale scelta faccia maggiormente al caso tuo.

Prima di cominciare, però, voglio dirti una cosa: può sembrare strano cercare su internet il modo migliore con cui affrontare una scelta così importante. Lascia che mi presenti: sono Francesco Centamori e lavoro nel settore immobiliare ormai da trent’anni.

La mia agenzia tratta immobili di lusso a Perugia e dintorni, ma mi interesso quotidianamente di tutto quello che riguarda le case ed il loro mercato. Nel mio blog ti do soltanto i consigli che darei ad un figlio o ad un amico stretto, per cui vorrei che non ti focalizzassi sul mezzo e che ti concentrassi esclusivamente sulla bontà di ciò che sto per dirti.

Quando è meglio vendere l’immobile

Ci sono vari contesti nei quali vendere casa è la soluzione migliore. Nelle piccole città italiane, lontane dai poli industriali e dalle università, il mercato immobiliare è in discesa ormai da tempo.

Anche le località turistiche, fatta eccezione per quelle più esclusive (alcune mete di Sardegna, Lago di Como e Romagna) non se la passano granché bene. Nelle grandi città il mercato è stabile o in leggera crescita, con la sola eccezione di Milano in cui i prezzi salgono di anno in anno ad un ritmo sostenuto.

Perché ti sto dicendo questo? Perché significa che ci sono ottime probabilità che la tua casa si stia svalutando. Immagina di poter incassare 8.000€ l’anno affittandola, ma sapendo che il suo valore diminuisce di 5.000€ l’anno; pagate le tasse e le spese di manutenzione, praticamente non ti sta restando in tasca nulla. Spesso si finisce anche per andare in perdita.

Tutto questo senza considerare che affittare un immobile significa dover stare dietro agli inquilini, alle riunioni di condominio e così via. Se poi si dovesse trovare sfitto per un lungo periodo, quella sarebbe un’ulteriore ascia che si abbatte sulla redditività di questa decisione.

Ecco perché, nella maggior parte dei casi, mi sento di dire senza problemi che oggi la soluzione migliore sia vendere.

Per approfondire ti consiglio il mio post “Conviene vendere casa oggi?”.

 

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Quando è meglio affittare

Questo paragrafo è complementare a quello prima: fondamentalmente è meglio affittare quando la tua casa si rivaluta di anno in anno e l’effetto della rivalutazione si aggiunge ai canoni dell’affitto. C’è anche un’altra variabile da considerare: gli affitti brevi vacanzieri.

In alcune località d’Italia c’è ancora molto spazio per mettere le case a disposizione dei turisti, ad esempio utilizzando servizi come AirBnb. Se l’immobile si trova in una zona turistica, considera la possibilità di sfruttare questo tipo di risorsa.

Ovviamente sto dando per scontato che la tua situazione patrimoniale non richieda liquidità immediata; se hai bisogno di ottenere denaro velocemente, allora la vendita è una scelta forzata.

Se puoi prendertela con più calma, allora potresti creare un modello di affitto vincente. prendiamo Milano, ad esempio; la redditività di una casa affittata può tranquillamente arrivare al 6% annuo del valore dell’immobile. Se aggiungi un altro 3% di rivalutazione, stai ottenendo un ritorno che sarebbe molto difficile da generare con un altro tipo di investimenti (es. sui mercati finanziari).

Se il ritorno lo giustifica, allora ha perfettamente senso metterti alla ricerca di un inquilino e le ore di lavoro che dovrai impiegare (o delegare) per la gestione della casa sono giustificate. Stiamo parlando, però, di fenomeni che si verificano forse sul 2% della superficie totale della Penisola.

Affitti brevi: una valida alternativa?

Personalmente credo che AirBnb, in Italia, sia ancora ai suoi albori. Non vedo molti proprietari di immobili impegnarsi a costruire un sistema di marketing e visibilità per le loro case. In molti casi nemmeno le foto sono fatte bene.

Per questo credo che, se la tua casa è in una località turistica e tu hai un po’di spirito imprenditoriale, gli affitti brevi turistici siano un’opzione da non scartare. Ovviamente devi tener conto che richiedono più lavoro, ma possono altresì generare ritorni importanti.

Una casa in una zona turistica, gestita come si deve, può rendere molto bene utilizzando AirBnb ed i servizi simili. Se trovi una persona che possa darti una mano consegnando le chiavi agli ospiti e ripulendo l’appartamento quando loro se ne vanno, non sarà nemmeno un’attività così impegnativa.

A chi rivolgersi per un buon consiglio

Come avrai capito, per fare la scelta giusta devi avere una certa consapevolezza di come sta andando il mercato immobiliare nella tua zona. Per questo ti consiglio di non avere fretta, e di rivolgerti ad un consulente che possa aiutarti a fare la decisione giusta.

Un bravo agente immobiliare saprà senz’altro dirti quanto potrebbe rendere il tuo immobile nel caso in cui lo affittassi, e quanto potrebbe valere tra alcuni anni se decidessi di tenerlo.

Online puoi trovare alcune ricerche in merito alla tua zona, che magari ti suggeriscono il trend generale dei prezzi. Devi ricordarti, però, che gli immobili non sono tutti uguali. Spesso il mercato dei monolocali in una certa zona è diverso da quello dei bilocali, il mercato degli appartamenti con vista sul mare è diverso da quello degli appartamenti senza vista sul mare e via discorrendo. Le variabili che entrano in gioco sono davvero tante, per cui è meglio che ci sia un professionista che ti aiuta a valutarle tutte.

Spero di averti aiutato a trovare la risposta che cercavi; come sempre resto a disposizione nei commenti per dare un parere a chiunque lo desiderasse.

 

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