Valutazione casa online: perché NON dovresti farla

Da quando il mercato immobiliare ha iniziato ad utilizzare i nuovi canali digitali, sono sempre stato tra i pionieri del loro utilizzo. E mi piacciono e me ne servo molto, premetto questo.

Come avrai notato dal titolo un po’provocatorio del post, però, voglio metterti in guardia da uno strumento inutile. Anzi, non solo inutile: lo trovo proprio controproducente.

Sto parlando della maggior parte degli strumenti online che ti permettono di valutare casa, specie con esiti immediati, che purtroppo vanno abbastanza di moda tra chi vuole vendere casa.

Con questa guida ti voglio spiegare esattamente perché non dovresti utilizzarli, e come siano profondamente diversi da una seria analisi di mercato.

Questione di algoritmi

Alla base di ogni valutazione online c’è un algoritmo. Questo termine, che sembra indicare qualcosa di molto tecnologico e complesso, è soltanto un altro modo per dire “metodo di calcolo”.

L’algoritmo non è il problema. Il problema sono i dati che vengono forniti dai siti a questi algoritmi, dati che portano sistematicamente a risultati errati.

In fondo, anche per bere un bicchiere di latte usiamo un metodo:

  1. Vai in cucina
  2. Apri il frigorifero
  3. Prendi il latte
  4. Versalo in un bicchiere
  5. Bevi il latte

Ma se una volta arrivati in cucina ci accorgiamo che il latte è finito? Ecco, è un po’la stessa cosa: anche noi dovevamo avere delle informazioni migliori prima di applicare il nostro metodo, che di per sé è corretto.

Abbiamo sempre dei dati di partenza, un processo per utilizzare questi dati, ed un obiettivo finale che viene raggiunto in un modo più o meno preciso, più o meno efficiente.

Il motivo per cui ti sconsiglio di fare una valutazione di casa online non è il fatto che ci sia di mezzo uno strumento digitale, o che ci sia un algoritmo alla base di quest’ultimo. Il problema è che gli algoritmi in circolazione, anche sui migliori siti web, sono costruiti su basi errate.

Per “male”, intendo che a seconda dei casi:

  • Partono da dati troppo generici
  • Hanno troppi pochi dati
  • Hanno dati specifici e abbondanti, ma che vengono elaborati male
  • Non aggiustano i risultati in base a parametri specifici, cioè le singole caratteristiche del tuo immobile che rendono la tua casa diversa dalle altre usate come dato di partenza.

Adesso mi spiego meglio.

Quali sono i problemi principali di una valutazione online?

Per prima cosa, di solito i risultati sono molto generici. Ad esempio, potresti scoprire che la tua casa vale da 300.000 a 400.000 euro.

Ma la differenza sono 100.000 euro, non proprio spiccioli. Quanto impieghi, con il tuo reddito attuale, a mettere da parte 100.000 euro?

Con grande probabilità, non hai voglia di sbagliare la tua valutazione con un margine così grande d’errore.

In altri casi, è il modo in cui è strutturato l’algoritmo che fa sorridere.

Ad esempio, molti siti web utilizzano l’andamento delle richieste nella tua città per fare un campione statistico di dati da analizzare. Andando a sviscerare questi dati, ti forniscono una valutazione.

Il problema è che nella stessa città, le zone sono molto diverse: spesso succede che un quartiere abbia un mercato che mantiene il valore delle case, mentre in un altro l’andamento sia del tutto diverso.

E anche nella stessa zona, le case non sono tutte uguali. Ci sono case in buono stato, case da ristrutturare, case con e senza vista, con e senza alcuni servizi.

Altro errore molto comune: il sito tiene conto di tutti gli annunci pubblicati nella tua zona, senza considerare che alcuni immobili (tanti, per la verità) vengono messi in vendita a prezzi esosi e rimangono ignorati.

Tanti immobili, per la verità, seguono questo percorso. Se il loro valore è 100, vengono messi in vendita a 140. Il sito ne tiene conto nelle sue valutazioni, anche se l’immobile non viene poi venduto.

Insomma, ci sono davvero tanti fattori critici che vengono meno negli algoritmi dei siti di valutazione immobiliare. E sono errori che possono valere decine, o centinaia di migliaia di euro.

Quindi gli strumenti digitali non servono?

Ci sono programmi davvero fantastici per valutare le case. Ma non sono programmi fruibili per il grande pubblico e disponibili gratuitamente online. Inoltre vanno saputi utilizzare, perché non forniscono risposte immediate e semplici da capire.

In agenzia, ad esempio, mi servo di alcuni strumenti software molto utili che mi permettono di conoscere tutte le compravendite di immobili avvenute in Italia, per ogni zona , via, palazzo e piano.

Se tu mi chiedessi una valutazione, potrei andare a prendere esattamente le compravendite avvenute (e non quelle sperate – ovvero gli annunci) nella tua zona, via, condominio nel corso degli anni con tanto di prezzi e caratteristiche da poter confrontare.

Potrei quindi fare una valutazione analitica del tuo immobile, e renderla ancora più precisa confrontandola con l’andamento del mercato attuale.

Infine, andrei nello specifico a valutare tutte le caratteristiche e peculiarità che rendono unico il tuo immobile e che faranno (se adeguatamente valorizzate) la differenza in fase di vendita:

  • A che piano si trova?
  • Come sono organizzati gli spazi?
  • Quanto è luminoso?
  • Ha una vista particolarmente bella?
  • Quali lavori dovrebbe svolgere in casa il compratore?
  • Ci sono state delle migliorie (o peggioramenti) nel condominio tra le compravendite passate e oggi?

E via discorrendo. Dopodiché per essere ancora più sicuro del valore di stima potrei anche incrociare questi dati con quelli degli stabili vicini.

Come vedi a differenza di un algoritmo standardizzato, che non può selezionare manualmente i dati che ritiene “buoni” scartando quelli “inquinanti”, un essere umano può usare il suo raziocinio per sapere di cosa tenere conto e di cosa tenere meno conto, e scegliere con che grado di profondità (precisione) effettuare la stima del valore di un immobile.

I siti di valutazione immobiliare online, invece, devono fare in modo che uno stesso algoritmo vada bene per tutti. Per chi vende una villa in provincia di Messina e per chi vende un bilocale a Torino.

Capirai bene che quando si generalizza così tanto, il margine d’errore diventa enorme.

Vuoi vendere casa al meglio?

Se vuoi vendere casa ottenendo il prezzo più alto in base al reale valore di marcato, nei tempi più brevi possibili, la cosa migliore da fare è mettersi nelle mani di un agente immobiliare che sia anche un bravo estimatore.

Non basta un qualunque agente immobiliare. Per fare una valutazione precisa servono, metodo, esperienza e dati.

Quindi il mio consiglio è: in qualunque parte d’Italia tu sia, scegli di affidarti a persone competenti.

Persone o aziende che sappiano davvero darti una consulenza ad alto valore aggiunto e far si di farti realizzare la migliore vendita possibile.

Spesso quando si sceglie un Agente Immobiliare lo si fa con poca attenzione, sottovalutando che affidarsi al soggetto sbagliato può costare diverse decine di migliaia di euro.

Se ti interessa, ho scritto a riguardo una guida facile (e 100% gratuita) su come valutare un immobile – che puoi scaricare qui.

Spero di esserti stato d’aiuto, e che con questo darai meno peso alle valutazioni online.

A presto,

Francesco

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