Vendita immobile donato: come evitare problemi?

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In molti casi un immobile può essere oggetto di un atto di donazione: in particolare quando i genitori destinano un  immobile di loro proprietà a un figlio mentre sono ancora in vita. Lo stesso immobile può essere oggetto di vendita o di acquisto, per diverse necessità o desideri di chi lo ha ricevuto in donazione. Per esempio, per la necessità di trasferirsi oppure per il bisogno di un immobile di maggiori (o minori) dimensioni).

Però la vendita di immobile ricevuto in donazione può presentare dei problemi particolari, che non si verificano nel caso di una comune compravendita immobiliare. Va chiarito subito che non esistono dei particolari impedimenti o divieti che impediscano di vendere un immobile ricevuto in donazione. Per prevenire e risolvere eventuali problemi è importante capire come funziona il meccanismo della donazione e quali sono i soggetti coinvolti.

Vendita immobile donato: si può fare?

Come anticipato non c’è nessuna norma che impedisca di vendere un immobile donato: e questo può essere fatto anche se il donante è ancora in vita al momento della vendita. In effetti la donazione immobiliare prevede che:

  • venga stilato un atto pubblico da un notaio; 
  • che il donatario accetti la donazione attraverso l’atto visto sopra;
  • che l’atto venga iscritto nei pubblici registri immobiliari.

Completata la procedura, il donatario diventa ufficialmente proprietario dell’immobile e quindi può disporre come preferisce. I problemi in relazione alla vendita o all’acquisto di immobile donato possono sorgere al momento della morte del donante e dell’apertura della successione ereditaria.

Vendita immobile donato: le difficoltà che si possono incontrare

Se il donatario è unico erede del donante, non si verificano particolari problemi: ma se sono presenti altri eredi, possono sorgere dei problemi. L’eredità di una persona infatti comprende non solo i beni che erano nella proprietà del defunto al momento della morte, ma anche quelli che negli anni precedenti sono stati oggetto di donazione.

Gli eredi legittimi infatti, secondo la normativa italiana, hanno diritto a una quota minima del patrimonio ereditario (la cosiddetta “legittima”) che non può essere diminuita o eliminata nemmeno dalla volontà del defunto. E se la donazione immobiliare ha leso i diritti legati alla legittima degli eredi, questi possono agire sia nei confronti del donatario, sia nei confronti di un eventuale acquirente dell’immobile donato.

Le quote legittime sono previste dalla legge nei confronti del coniuge e dei figli del defunto. Una situazione tipica può essere quella del genitore che dona un immobile a uno dei figli, che intende rivenderla. Se gli altri fratelli ritengono che la donazione abbia leso la loro quota legittima, diminuendola, possono agire verso il nuovo acquirente.

Se gli eredi legittimi intentano questa causa, detta anche azione di riduzione, e il giudice ritiene che sia stato effettivamente leso il loro diritto legittimo a una quota del patrimonio la conseguenza è che la sentenza determina il diritto a ottenere un risarcimento. Questo permette agli eredi legittimi di ottenere quanto stabilito per legge.

Azione di riduzione e rischi per l’acquirente terzo

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Fino all’approvazione della legge di Bilancio del 2019 ai legittimari era data la possibilità di rifarsi anche sull’acquirente terzo, arrivando a richiedere la restituzione dell’immobile ricevuto in donazione e acquistato dal terzo stesso. Per evitare che queste situazioni si verificassero troppo spesso e mettessero a rischio la sicurezza delle compravendite di immobili sono state introdotte alcune modifiche al Codice Civile.

Queste modifiche limitano molto le possibilità dei legittimari di rifarsi sugli acquirenti terzi di immobili donati. Infatti rimane un unico caso in cui i legittimari possono rifarsi sull’acquirente terzo, quello in cui:

  • il donatario non sia in grado di risarcirli con il suo patrimonio;
  • il terzo acquirente non abbia pagato il prezzo del bene immobile.

Si tratta del tipico caso, per esempio, in cui il terzo ha ricevuto in donazione l’immobile già oggetto di donazione.

Ma anche in questo caso il come risarcimento non è previsto l’immobile donato, ma una somma di denaro tale da raggiungere la quota di legittima che spetta agli eredi. Quindi in prima battuta sarà il donatario a dover restituire questa somma agli eredi legittimi. E, nel caso in cui questo sia insolvente, l’obbligo ricade sul terzo acquirente.

Ovviamente esiste un limite di tempo entro cui gli eredi legittimi possono mettere in atto eventuali azioni a tutela dei loro diritti. La legge prevede che questa possibilità decade nel momento in cui sono passati 20 anni dalla trascrizione dell’atto di donazione, oppure 10 anni dall’apertura delle procedura di successione. Il termine di prescrizione si sospende se i legittimi eredi, ancora prima della morte del donante, sottoscrivono un atto di opposizione alla donazione (come previsto dal Decreto Legge numero 35/2005).

Passati i 20 anni (o 10) senza che sia intervenuto questo atto di opposizione si può procedere senza problemi alla vendita immobile donato.

Vendita immobile donato: l’ottenimento di un mutuo e la plusvalenza

In primo luogo dobbiamo considerare che non tutti gli acquirenti sono disponibile all’acquisto immobile donato, prima che siano trascorsi i 20 previsti dalla legge. Infatti, l’acquirente rischia di non essere il proprietario dellìimmobile finché non è trascorso il termine previsto dalla legge: un rischio che pochi vogliono correre. E dobbiamo ricordare che la provenienza di proprietà dell’immobile deve essere dichiarata la momento del rogito. Se questo obbligo non viene adempiuto, l’acquirente può legittimamente rifiutarsi di firmare il rogito.

Nel caso la vendita della casa ricevuta in donazione avvenga prima dei 5 anni e generi una plusvalenza il venditore deve pagare una tassa sulla plusvalenza stessa. Però in questo specifico caso il periodo di cinque anni (articolo 67, comma 1, lettera b, Tuir). Quindi la plusvalenza realizzata a seguito della vendita di un immobile ricevuto in donazione è imponibile se il donatario, che ha ricevuto l’immobile, lo rivende entro 5 anni dalla donazione.

Se invece sono passati almeno 5 anni dalla donazione e la vendita immobile donato generi una plusvalenza, il venditore non soggetto alla tassazione sulla plusvalenza stessa.

Vendita immobile donato: la perdita dei bonus fiscali

Un altro problema che ci troviamo ad affrontare nel momento di vendere un immobile ricevuto in donazione riguarda la perdita dei bonus fiscali prima casa. Se abbiamo adibito l’immobile ricevuto in donazione a prima casa abbiamo infatti potuto usufruire di tutta una serie di agevolazioni riguardanti le diverse tassazioni, come l’imposta di registro. Questi bonus garantiscono un risparmio notevole a livello di tassazione. Nel momento in cui si usufruisce di questi bonus se si vende l’immobile prima che siano trascorsi 5 anni dal rogito o dall’atto di donazione. dobbiamo “restituire” i bonus di cui abbiamo usufruito.

Se decidiamo di vendere l’immobile donato in oggetto, saremo quindi costretti a versare le imposte integrali che ci erano state scontate, più eventuali sanzioni.

Possiamo evitare di dover pagare le imposte e le tasse se entro un anno dalla vendita dell’immobile ricevuto in donazione acquistiamo un’altra abitazione e la facciamo diventare la nostra abitazione principale.

Vendita immobile donato: il problema del mutuo

Un altro problema che potremmo affrontare nella vendita immobile donato è relativo al fatto che molte banche non concedono mutui per l’acquisto di immobili caratterizzati da questo titolo di proprietà. L’assenza di prove sulla presenza di eventuali eredi legittimi che potrebbero contestare la vendita infatti blocca l’attività di prestito da parte delle banca. E questo può rivelarsi un problema, perché rischia di diminuire la platea dei potenziali acquirenti.

Come vedremo fra poco, è possibile in alcuni casi superare questo ostacolo grazie alla stipula di una specifica polizza sulla donazione.

Vendere immobile donato: come farlo in sicurezza

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Nonostante non si tratti di una delle situazioni più semplici, abbiamo diversi metodi per riuscire a vendere un immobile ricevuto in donazione in sicurezza. Un primo passo è quello di attendere 20 anni dalla registrazione dell’atto di donazione oppure 10 anni dall’apertura della successione del donante. In questo modo siamo sicuri che il nostro titolo di proprietà che trasferiamo all’acquirente è pieno e non può essere contestato da altri legittimi eredi.

Una soluzione può essere quella di ottenere dagli eredi legittimi del donante una liberatoria. Con questo documento gli eredi dichiarano di non essere intenzionati a impugnare la donazione alla morte del donante. Ovviamente si tratta di un atto che deve essere sottoscritto prima delle morte del donante. Pur non essendo prevista nessuna forma scritta obbligatoria, è sempre meglio richiedere il parere di un notaio o di un esperto in materia immobiliare per stilare un documento formalmente corretto.

Altra possibilità è quella di stipulare un’apposita polizza che assicura la vendita dell’immobile donato anche prima della scadenza dei 20 anni. Questa tipologia di polizza assicura l’acquirente nel caso gli eredi legittimi arrivino a esercitare l’azione di riduzione con esito vittorioso e a richiedere a lui direttamente il risarcimento per la riduzione delle quote di legittima.

Abbiamo visto come la vendita immobile donato possa presentare alcuni aspetti anche complessi. In un caso come questo è sempre meglio evitare il “fai-da-te” e affidarsi, per la vendita della casa, a un’agenzia immobiliare di fiducia. Solo in questo modo avremo infatti chiari i diversi aspetti della situazione e le diverse possibili soluzioni per vendere in sicurezza.

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