Il mercato immobiliare 2023 fa segnare, almeno per quel che riguarda il primo trimestre, una diminuzione importante rispetto allo stesso periodo del 2022. Si parla di ben 15.000 unità in meno, per quel che riguarda l’edilizia residenziale, rispetto ai primi tre mesi del 2022, secondo i dati OMI.
In realtà, un calo era nelle attese dei professionisti: le compravendite immobiliari hanno raggiunto nel 2021 il picco degli ultimi anni, complice gli eventi legati alla pandemia di Covid-19, ed era quindi più che probabile un calo negli anni immediatamente successivi.
Può comunque essere interessante capire come sono distribuite le 167.000 compravendite che si sono concluse dall’inizio del 2023, per capire dove il mercato immobiliare mostra ancora interessanti segnali di attività e dove invece si possono iniziare a intravedere le prime avvisaglie di un rallentamento.
Mercato immobiliare 2023: la situazione in alcuni capoluoghi italiani
Il mercato immobiliare 2023 ha mostrato come nei capoluoghi di provincia e regione la flessione delle compravendite sia stata maggiore rispetto ai piccoli centri, con una percentuale del 10,2% contro il 7,4% dei piccoli centri.
A livello geografico il calo si è mostrato in modo più marcato nel Nord-Ovest del paese: tendenza diversa hanno mostrato le Isole maggiori, con un trend positivo dell’1,1%, che arriva al 2,3% nei capoluoghi.
Nord-Est, Centro e Sud dell’Italia hanno visto una tendenza in calo, solo leggermente più contenuta nelle regioni del Meridione.
Mercato immobiliare 2023: case grandi o piccole?
Altro dato interessante fornito dall’OMI è quello relativo alla metratura delle case che sono state oggetto di compravendita. La dimensione media delle case vendute supera di poco i 100 metri quadrati, con una diminuzione del 1,6% rispetto al primo trimestre 2022.
Questo significa che sul mercato hanno suscitato maggiore interesse le case di dimensione più piccola, mentre per quelle di metratura più ampia, spesso più costose sia per l’acquisto che per la gestione, l’interesse sembra essere diminuito.
Il mercato dei mutui e i tassi di interesse
mercato immobiliare 2023
Già nel primo trimestre del 2023 si può notare una diminuzione, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, degli acquisti di immobili effettuati con accensione di un mutuo: dal 42,9% al 41,8%.
Su questo dato ha sicuramente inciso l’aumento dei tassi di interesse, che ha portato la media dei tassi di interesse a tasso fisso ad assestarsi ormai sopra il 4%. In valore, il capitale erogato attraverso i mutui immobiliari alle persone fisiche è diminuito di ben 3,7 miliardi di euro rispetto al 2022.
Mercato Immobiliare 2023: il prezzo delle case in Italia
Per quel che riguarda il prezzo delle case oggetto di compravendita, è interessante valutare il dato degli ultimi 3 mesi del 2022: con un aumento, rispetto allo stesso periodo del 2021, del 2,8%.
Aumento di costo che ha coinvolto sia le case di nuova costruzione, con prezzi saliti del 4,6%, sia quelle già esistenti, con un aumento del 2,4%.
Per quel che riguarda il primo trimestre del 2023, la tendenza sembra quella di vedere prezzi stabili per gli immobili in vendita. Difficile che si verifichino, almeno secondo le previsioni degli esperti, una crescita o una decrescita rapide e marcate dei prezzi delle case in vendita.
Le prospettive del Mercato Immobiliare 2023
Per quel che riguarda le prospettive del mercato immobiliare per i prossimi mesi del 2023 ci sono diversi fattori che bisogna considerare e che fanno propendere per un probabile calo delle compravendite immobiliari.
Il problema maggiore che si trovano ad affrontare i potenziali acquirenti non è infatti legato alla disponibilità di immobili, che è sempre alta, quanto piuttosto alla difficoltà di ottenere mutui oppure al rischio di ottenerli a tassi realmente troppo elevati.
Quindi molti aspiranti acquirenti si trovano nella situazione di dover rimandare oppure rinunciare all’acquisto di un immobile perché non in grado di sostenere le rate del mutuo al tasso di interesse previsto dalle banche.
Questa situazione, se si protraesse a lungo nel tempo oppure se andasse ulteriormente a peggiorare con altri rialzi dei tassi di interesse, potrebbe andare a interessare in modo sempre più marcato il mercato degli immobili residenziali.
Nel momento in cui decidiamo di comprare un immobile, uno dei primi problemi che ci dovremmo porre riguarda il come procedere all’acquisto. Meglio procedere in autonomia oppure affidarsi a un esperto? Meglio comprare casa da privato o agenzia?
Vediamo insieme i pro e i contro del comprare casa da privato o agenzia: due canali diversi, con caratteristiche diverse.
Comprare casa da privato o agenzia: come funziona?
Abbiamo deciso di acquistare un immobile: è probabile che la nostra prima mossa sarà quella di controllare gli annunci di immobili in vendita, a seconda della zona e della tipologia di casa di nostro interesse.
Per quanto i quotidiani cartacei pubblichino ancora annunci di compravendita di immobili, sicuramente il sistema più semplice è quello di controllare su uno dei tanti portali dedicati presenti in rete.
Dopo aver individuato l’immobile che ci interessa possiamo contattare direttamente il venditore, per fissare una visita e, se siamo interessati, dare il via alle trattative. Tutto apparentemente molto semplice.
Ovviamente l’acquisto di un immobile da privato presenta alcuni vantaggi, ma anche alcuni svantaggi rilevanti.
Comprare casa da privato o agenzia: i vantaggi della trattativa diretta
In primo luogo il vantaggio che si può ottenere con un acquisto diretto da un privato si trova nella possibilità di ottenere un prezzo migliore. In effetti, non esistono commissioni da pagare per l’acquisto di un immobile da privati.
Per quel che riguarda il prezzo dell’immobile, molto dipende dalle intenzioni del venditore: se l’obiettivo è quello di realizzare nel minor tempo possibile, diventa possibile anche spuntare un buon prezzo.
Altro vantaggio può essere rappresentato dalla velocità con cui è possibile condurre e concludere la trattativa. In questo caso infatti i soggetti coinvolti sono solamente venditore e compratore, e se si trova rapidamente un accordo è possibile altrettanto rapidamente chiudere l’acquisto.
Comprare casa da privato o agenzia: gli svantaggi della trattativa diretta
Ovviamente, non sempre tutto fila liscio: si possono presentare anche diversi svantaggi nel momento in cui decidiamo di acquistare casa direttamente da un privato.
A cominciare dalla necessità di sbrigare in autonomia tutte le formalità e le procedure previste dalla burocrazia e dalla normativa per l’acquisto di una casa. Si parte dalla conformità catastale dell’immobile: è molto importante informarsi su questo aspetto prima di decidere per l’acquisto di una casa.
Questo è molto importante soprattutto nel caso intendiamo richiedere un mutuo per acquistare la casa. Infatti, se la planimetria registrata al catasto non è rispondente a quella reale e attuale della casa, il perito della banca non redigerà mai una perizia con esito positivo. E quindi non potremo accedere al mutuo.
Un’altra verifica importante è quella relativa alla provenienza dell’immobile che andiamo ad acquistare. Tocca a noi il compito di verificare se la proprietà attuale dell’immobile deriva da una compravendita (ovviamente legittima), oppure se deriva da un’eredità o ancora da una donazione.
Anche questo rappresenta un aspetto molto delicato: se per esempio la proprietà di un immobile deriva da una donazione, c’è il rischio che intervenga un erede legittimo che contesti la donazione stessa. Per questo le banche tendono a non concedere mutui per l’acquisto di case che sono diventate di proprietà del venditore tramite donazione.
Inoltre, sempre per capire quali sono gli ostacoli burocratici da affrontare, dobbiamo anche capire se la proprietà dell’immobile che vogliamo acquistare sia piena e libera da vincoli. Perché i vincoli, come per esempio le servitù, possono diminuire il valore degli immobili stessi e creare problemi per la loro fruizione.
Diverso è il discorso relativo al prezzo dell’immobile: il privato che mette in vendita una casa sicuramente punta a ottenere il massimo profitto. Inoltre, se non si è esperti del settore immobiliare, potrebbe essere difficile capire se il prezzo che viene richiesto è effettivamente corrispondente a quello di mercato oppure se ci sono margini per una trattativa.
Comprare casa da privato o agenzia: i vantaggi di scegliere un’agenzia immobiliare
Se non ce la sentiamo di affrontare una trattativa diretta e nemmeno di effettuare tutte le verifiche necessarie a evitare un acquisto incauto, la soluzione è quella di affidarsi a un’agenzia immobiliare.
Scegliere un’agenzia immobiliare o un agente esperto ci offre un importante valore aggiunto: quello di metterci al riparo da sorprese spiacevoli. Questo perché, prima ancora di mettere in vendita un immobile, l’agenzia si occupa di tutte quelle attività di verifica che abbiamo visto prima.
Quindi verifica se la casa è conforme con quanto registrato a catasto, se sono state iscritte delle ipoteche oppure sono presenti delle servitù. E verifica anche la provenienza dal titolo di proprietà, in modo da palesare immediatamente eventuali situazioni problematiche ai potenziali acquirenti.
Inoltre, un’agenzia permette anche di evitare inutili perdite di tempo: se il cliente definisce in modo chiaro le caratteristiche dell’immobile che desidera, l’agenzia seleziona per lui solo le case che hanno queste caratteristiche. Questo permette di evitare visite inutili, a immobili che non rispondono alle esigenze del potenziale compratore.
Altro fattore importante relativo allo scegliere di servirsi di un’agenzia immobiliare riguarda la determinazione del prezzo. Gli immobili infatti, prima di essere messi in vendita, vengono valutati secondo i criteri del mercato, a seconda della zona in cui si trovano e della tipologia di immobile.
Anche per quel che riguarda il procedimento di acquisto, rivolgersi a un’agenzia presenta dei vantaggi. Infatti spesso le agenzie immobiliari hanno dei rapporti continui con i notai della zona in cui operano e questo permette di ottenere delle agevolazioni anche per quel che riguarda la stipula del rogito.
Inoltre un buon agente immobiliare mantiene sempre una comunicazione puntuale e frequente con il cliente. In questo modo può aggiornarlo rapidamente sulle evoluzioni delle trattative oppure proporre delle soluzioni alternative per quel che riguarda gli immobili da acquistare.
Comprare casa da privato o agenzia: gli svantaggi di rivolgersi a un’agenzia immobiliare
Rivolgersi a un’agenzia immobiliare presenta anche qualche aspetto che da qualcuno potrebbe essere percepito come uno svantaggio.
In primo luogo dobbiamo mettere in conto un aumento dei costi: infatti ogni agenzia percepisce un compenso, che mediamente varia dal 2% al 4% del valore dell’immobile, per ogni vendita effettuata.
Quello che possiamo fare è valutare le diverse proposte delle agenzie, ricordandosi sempre che è meglio affidarsi a un professionista serio ed esperto anche se a un costo leggermente maggiore.
Inoltre consideriamo che il tempo che impiegheremmo nelle verifiche che precedono l’acquisto ha per noi un costo, che potrebbe non differire molto da quello richiesto dall’agenzia stessa.
Un altro fattore che può essere avvertito come uno svantaggio è quello relativo al fatto di non trattare direttamente con il venditore. Questo vuol dire poter non capire le sue reali intenzioni oppure se ci sono margini per spuntare un prezzo migliore.
Anche per questo è importante affidarsi a un’agenzia immobiliare con un team esperto e in cui riponiamo fiducia.
Vedere casa da agenzia e comprare da privato: è possibile?
Nella scelta di comprare casa da privato o agenzia, potremmo anche pensare a una terza opzione. Se un’agenzia immobiliare ci mostra un immobile che ci interessa, potremmo avere la tentazione di contattare direttamente il proprietario per concludere la vendita. Il nostro obiettivo sarebbe quello di risparmiare sulle provvigioni.
Attenzione: la giurisprudenza si è già pronunciata in materia e ha stabilito che se la vendita di un immobile viene conclusa dopo che le parti sono state messe in contatto dall’agenzia immobiliare, le provvigioni sono comunque dovute. Anche nel caso in cui il mandato sia scaduto.
Quindi è sempre meglio essere onesti e precisi nella conduzione delle trattative, per evitare spiacevoli conseguenze e diatribe legali che possono trascinarsi nel tempo.
Comprare casa da privato o agenzia: come funziona un sistema di tutela?
Nel caso di acquisto di immobile da privato siamo sicuramente maggiormente esposti al rischio di subire una truffa: in questo caso infatti viene a mancare l’assistenza professionale dell’agenzia, che deve tutelarci anche da questi rischi.
Per evitare di incappare in brutte sorprese dobbiamo effettuare tutta una serie di verifiche preliminari non solo alla firma del rogito, ma anche alla stesura di un preliminare e al versamento di una caparra.
Oltre ai controlli visti prima, relativi alla titolo di provenienza delle proprietà e alla presenza di ipoteche e servitù, è anche importante verificare la concessione edilizia e il certificato di abitabilità dell’immobile. Questo serve a capire se:
sono stati compiuti degli abusi edilizi e se gli stessi sono stati regolarmente condonati;
se l’immobile ha quelle caratteristiche di salubrità e staticità che permettono di adibirlo a civile abitazione.
Omettere queste verifiche rischia di farci trovare con una casa in cui non possiamo andare ad abitare.
Quindi, meglio “perdere” un po’ di tempo ed effettuare tutti controlli del caso, perché altrimenti potremmo davvero incorrere in problemi seri.
Tutto considerato meglio allora comprare casa da privato o agenzia? Se siamo degli esperti nel campo immobiliare e ci districhiamo senza problemi nella burocrazia anche più complessa possiamo optare per l’acquisto da privato.
Ma in tutti gli altri casi è sempre meglio fare riferimento a un’agenzia immobiliare di fiducia. Solo in questo modo infatti saremo garantiti da eventuali truffe, più diffuse di quanto si possa pensare, e riusciremo ad acquistare un immobile in tempi accettabili e nella massima sicurezza.
Chi vuole vendere casa nel 2021 non naviga in acque tranquille. Non solo una crisi economica, ma anche una pandemia che ha quasi interamente cambiato le priorità del mercato immobiliare italiano.
Quindi, come scoprire quanto vale la tua casa in un contesto post-pandemico?
Uno dei problemi tipici di chi vuole vendere casa è la burocrazia. E in Italia, si sa, non ci andiamo leggeri. In particolare, è utile sapere cos’è la consistenza catastale di un immobile e come si calcola.
In generale, la consistenza catastale di una casa è la sua grandezza; questa grandezza non è espressa sempre in metri quadrati, come siamo abituati a fare quando valutiamo le case noi stessi. L’unità di misura è diversa da immobile a immobile, secondo quanto stabilisce la legge:
Con la situazione attuale del mercato immobiliare, vendere casa per andare in affitto può essere davvero la scelta giusta. In molte zone d’Italia c’è una forte incertezza sui prezzi futuri delle case; non è detto che comprando casa oggi, tra qualche anno ci troveremo con un immobile che vale di più.
Nelle grandi città la decrescita del mercato si è arrestata, ma non abbiamo ancora visto crescita. Nei centri più isolati, invece, i prezzi si stanno ancora abbassando. Considerando che possiamo investire i soldi che risparmiamo dall’acquisto di casa per aiutarci a pagare i canoni dell’affitto, oggi comprare casa non è sempre la scelta migliore.
Tante persone mi chiedono se oggi, nel 2019, il mercato immobiliare sia arrivato ad un punto per cui conviene vendere casa. La risposta, in buona parte dei casi, è sì: lo è, perché oggi una casa non vale tanto più di quanto potrebbe valere domani. Nella maggior parte delle zone d’Italia i prezzi continuano a scendere, in alcune grandi città sono stabili e solo in pochi quartieri salgono. In queste condizioni, quindi, è meglio liberare la liquidità investita in immobili e approfittare del momento positivo per altri tipi di investimento.
L’agente immobiliare, ancora oggi, è un professionista insostituibile nel mercato delle case. Il suo ruolo è quello di fare incontrare domanda e offerta, facendo quindi da intermediario in cambio di una provvigione. Questa provvigione è pattuita inizialmente con il proprietario dell’immobile, che pagherà soltanto nel caso in cui la mediazione vada a buon fine. Il diritto alla provvigione decorre successivamente alla stipula di un accordo scritto tra venditore e acquirente; L’accordo potrà essere un preliminare di compravendita (il compromesso immobiliare) ma anche una proposta di acquisto contrattata dal venditore (che di fatto diviene così un contratto preliminare) . In questa guida voglio aiutarti a fare luce su alcuni aspetti che, se stai per acquistare o per vendere casa, possono sicuramente essere interessanti:
A quanto dovrebbe ammontare la provvigione di un agente immobiliare su un certo immobile;
Chi deve pagarla e quando;
Il rimborso spese, un argomento sottovalutato;
Conviene pagare la provvigione o è meglio lasciar perdere gli agenti immobiliari?
Abbiamo parecchio da dire, quindi direi di gettarci a capofitto nell’argomento.
Questa domanda è nella top 3 delle più richieste agli agenti immobiliari. Magari hai deciso di vendere un immobile e non hai voglia di aspettare, oppure vuoi solo farti un’idea di quanto tempo possa volerci prima di trovare un compratore. Ovviamente vendere casa non è una cosa che dev’essere fatta con eccessiva fretta, ma altrettanto è vero che servano dei punti di riferimento.
Come puoi immaginare ci sono tantissime località, case, tipi di acquirenti, quartieri, mode, trend di mercato e via dicendo. Questo rende molto difficile riuscire a stimare i tempi di vendita di una casa: ho conosciuto persone che si sono fissate con un certo prezzo di vendita e non sono riusciti ad ottenere nemmeno una visita nell’arco di sei mesi; ho conosciuto imprenditori edili che realizzano progetti di lunghe vedute, al passo con i tempi, e che riescono a vendere su carta tutti gli appartamenti di una palazzina prima ancora che la struttura esterna assomigli a quel che dovrebbe diventare.
Insomma, dobbiamo fare le dovute distinzioni. Alla fine della guida potrai farti un’idea del tempo che passerà prima di riuscire a trovare un compratore per la tua casa, ma ricorda: alle volte è anche questione di fortuna. Talvolta c’è una giovane coppia di sposi che passeggia con un gelato davanti ad un’agenzia immobiliare, si ferma un secondo a guardare le case, e tac. Scatta qualcosa. Si incuriosiscono di una casa, prenotano una visita, se ne innamorano e comprano. Succede anche questo. Altre volte ci sono tutti i presupposti per vendere casa in fretta e sembra che nessuno noti l’annuncio, per quanto super pubblicizzato. Alla dea bendata della fortuna dobbiamo riconoscere, mediamente, un 25% di importanza.
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