Categoria: Mercato Immobiliare

Nel momento in cui decidiamo di comprare un immobile, uno dei primi problemi che ci dovremmo porre riguarda il come procedere all’acquisto. Meglio procedere in autonomia oppure affidarsi a un esperto? Meglio comprare casa da privato o agenzia?

Vediamo insieme i pro e i contro del comprare casa da privato o agenzia: due canali diversi, con caratteristiche diverse.

Comprare casa da privato o agenzia: come funziona?

Abbiamo deciso di acquistare un immobile: è probabile che la nostra prima mossa sarà quella di controllare gli annunci di immobili in vendita, a seconda della zona e della tipologia di casa di nostro interesse.

Per quanto i quotidiani cartacei pubblichino ancora annunci di compravendita di immobili, sicuramente il sistema più semplice è quello di controllare su uno dei tanti portali dedicati presenti in rete.

Dopo aver individuato l’immobile che ci interessa possiamo contattare direttamente il venditore, per fissare una visita e, se siamo interessati, dare il via alle trattative. Tutto apparentemente molto semplice.

Ovviamente l’acquisto di un immobile da privato presenta alcuni vantaggi, ma anche alcuni svantaggi rilevanti.

Comprare casa da privato o agenzia: i vantaggi della trattativa diretta

In primo luogo il vantaggio che si può ottenere con un acquisto diretto da un privato si trova nella possibilità di ottenere un prezzo migliore. In effetti, non esistono commissioni da pagare per l’acquisto di un immobile da privati.

Per quel che riguarda il prezzo dell’immobile, molto dipende dalle intenzioni del venditore: se l’obiettivo è quello di realizzare nel minor tempo possibile, diventa possibile anche spuntare un buon prezzo.

Altro vantaggio può essere rappresentato dalla velocità con cui è possibile condurre e concludere la trattativa. In questo caso infatti i soggetti coinvolti sono solamente venditore e compratore, e se si trova rapidamente un accordo è possibile altrettanto rapidamente chiudere l’acquisto.

Comprare casa da privato o agenzia: gli svantaggi della trattativa diretta

Ovviamente, non sempre tutto fila liscio: si possono presentare anche diversi svantaggi nel momento in cui decidiamo di acquistare casa direttamente da un privato.

A cominciare dalla necessità di sbrigare in autonomia tutte le formalità e le procedure previste dalla burocrazia e dalla normativa per l’acquisto di una casa. Si parte dalla conformità catastale dell’immobile: è molto importante informarsi su questo aspetto prima di decidere per l’acquisto di una casa. 

Questo è molto importante soprattutto nel caso intendiamo richiedere un mutuo per acquistare la casa. Infatti, se la planimetria registrata al catasto non è rispondente a quella reale e attuale della casa, il perito della banca non redigerà mai una perizia con esito positivo. E quindi non potremo accedere al mutuo.

Un’altra verifica importante è quella relativa alla provenienza dell’immobile che andiamo ad acquistare. Tocca a noi il compito di verificare se la proprietà attuale dell’immobile deriva da una compravendita (ovviamente legittima), oppure se deriva da un’eredità o ancora da una donazione. 

Anche questo rappresenta un aspetto molto delicato: se per esempio la proprietà di un immobile deriva da una donazione, c’è il rischio che intervenga un erede legittimo che contesti la donazione stessa. Per questo le banche tendono a non concedere mutui per l’acquisto di case che sono diventate di proprietà del venditore tramite donazione.

Inoltre, sempre per capire quali sono gli ostacoli burocratici da affrontare, dobbiamo anche capire se la proprietà dell’immobile che vogliamo acquistare sia piena e libera da vincoli. Perché i vincoli, come per esempio le servitù, possono diminuire il valore degli immobili stessi e creare problemi per la loro fruizione. 

Diverso è il discorso relativo al prezzo dell’immobile: il privato che mette in vendita una casa sicuramente punta a ottenere il massimo profitto. Inoltre, se non si è esperti del settore immobiliare, potrebbe essere difficile capire se il prezzo che viene richiesto è effettivamente corrispondente a quello di mercato oppure se ci sono margini per una trattativa.

Comprare casa da privato o agenzia: i vantaggi di scegliere un’agenzia immobiliare

Se non ce la sentiamo di affrontare una trattativa diretta e nemmeno di effettuare tutte le verifiche necessarie a evitare un acquisto incauto, la soluzione è quella di affidarsi a un’agenzia immobiliare.

Scegliere un’agenzia immobiliare o un agente esperto ci offre un importante valore aggiunto: quello di metterci al riparo da sorprese spiacevoli. Questo perché, prima ancora di mettere in vendita un immobile, l’agenzia si occupa di tutte quelle attività di verifica che abbiamo visto prima.

Quindi verifica se la casa è conforme con quanto registrato a catasto, se sono state iscritte delle ipoteche oppure sono presenti delle servitù. E verifica anche la provenienza dal titolo di proprietà, in modo da palesare immediatamente eventuali situazioni problematiche ai potenziali acquirenti.

Inoltre, un’agenzia permette anche di evitare inutili perdite di tempo: se il cliente definisce in modo chiaro le caratteristiche dell’immobile che desidera, l’agenzia seleziona per lui solo le case che hanno queste caratteristiche. Questo permette di evitare visite inutili, a immobili che non rispondono alle esigenze del potenziale compratore.

Altro fattore importante relativo allo scegliere di servirsi di un’agenzia immobiliare riguarda la determinazione del prezzo. Gli immobili infatti, prima di essere messi in vendita, vengono valutati secondo i criteri del mercato, a seconda della zona in cui si trovano e della tipologia di immobile.

Anche per quel che riguarda il procedimento di acquisto, rivolgersi a un’agenzia presenta dei vantaggi. Infatti spesso le agenzie immobiliari hanno dei rapporti continui con i notai della zona in cui operano  e questo permette di ottenere delle agevolazioni anche per quel che riguarda la stipula del rogito.

Inoltre un buon agente immobiliare mantiene sempre una comunicazione puntuale e frequente con il cliente. In questo modo può aggiornarlo rapidamente sulle evoluzioni delle trattative oppure proporre delle soluzioni alternative per quel che riguarda gli immobili da acquistare.

Comprare casa da privato o agenzia: gli svantaggi di rivolgersi a un’agenzia immobiliare

Rivolgersi a un’agenzia immobiliare presenta anche qualche aspetto che da qualcuno potrebbe essere percepito come uno svantaggio.

In primo luogo dobbiamo mettere in conto un aumento dei costi: infatti ogni agenzia percepisce un compenso, che mediamente varia dal 2% al 4% del valore dell’immobile, per ogni vendita effettuata.

Quello che possiamo fare è valutare le diverse proposte delle agenzie, ricordandosi sempre che è meglio affidarsi a un professionista serio ed esperto anche se a un costo leggermente maggiore.

Inoltre consideriamo che il tempo che impiegheremmo nelle verifiche che precedono l’acquisto ha per noi un costo, che potrebbe non differire molto da quello richiesto dall’agenzia stessa.

Un altro fattore che può essere avvertito come uno svantaggio è quello relativo al fatto di non trattare direttamente con il venditore. Questo vuol dire poter non capire le sue reali intenzioni oppure se ci sono margini per spuntare un prezzo migliore.

Anche per questo è importante affidarsi a un’agenzia immobiliare con un team esperto e in cui riponiamo fiducia. 

Vedere casa da agenzia e comprare da privato: è possibile?

Nella scelta di comprare casa da privato o agenzia, potremmo anche pensare a una terza opzione. Se un’agenzia immobiliare ci mostra un immobile che ci interessa, potremmo avere la tentazione di contattare direttamente il proprietario per concludere la vendita. Il nostro obiettivo sarebbe quello di risparmiare sulle provvigioni.

Attenzione: la giurisprudenza si è già pronunciata in materia e ha stabilito che se la vendita di un immobile viene conclusa dopo che le parti sono state messe in contatto dall’agenzia immobiliare, le provvigioni sono comunque dovute. Anche nel caso in cui il mandato sia scaduto.

Quindi è sempre meglio essere onesti e precisi nella conduzione delle trattative, per evitare spiacevoli conseguenze e diatribe legali che possono trascinarsi nel tempo.

Comprare casa da privato o agenzia: come funziona un sistema di tutela?

Nel caso di acquisto di immobile da privato siamo sicuramente maggiormente esposti al rischio di subire una truffa: in questo caso infatti viene a mancare l’assistenza professionale dell’agenzia, che deve tutelarci anche da questi rischi.

Per evitare di incappare in brutte sorprese dobbiamo effettuare tutta una serie di verifiche preliminari non solo alla firma del rogito, ma anche alla stesura di un preliminare e al versamento di una caparra.

Oltre ai controlli visti prima, relativi alla titolo di provenienza delle proprietà e alla presenza di ipoteche e servitù, è anche importante verificare la concessione edilizia e il certificato di abitabilità dell’immobile. Questo serve a capire se:

• sono stati compiuti degli abusi edilizi e se gli stessi sono stati regolarmente condonati;
• se l’immobile ha quelle caratteristiche di salubrità e staticità che permettono di adibirlo a civile abitazione.

Omettere queste verifiche rischia di farci trovare con una casa in cui non possiamo andare ad abitare.

Quindi, meglio “perdere” un po’ di tempo ed effettuare tutti controlli del caso, perché altrimenti potremmo davvero incorrere in problemi seri.

Tutto considerato meglio allora comprare casa  da privato o agenzia? Se siamo degli esperti nel campo immobiliare e ci districhiamo senza problemi nella burocrazia anche più complessa possiamo optare per l’acquisto da privato.

Ma in tutti gli altri casi è sempre meglio fare riferimento a un’agenzia immobiliare di fiducia. Solo in questo modo infatti saremo garantiti da eventuali truffe, più diffuse di quanto si possa pensare, e riusciremo ad acquistare un immobile in tempi accettabili e nella massima sicurezza.

Se sei indeciso sulla opportunità o meno di rivolgerti ad una agenzia immobiliare consulta le nostre recensioni

Chi vuole vendere casa nel 2021 non naviga in acque tranquille. Non solo una crisi economica, ma anche una pandemia che ha quasi interamente cambiato le priorità del mercato immobiliare italiano.

Quindi, come scoprire quanto vale la tua casa in un contesto post-pandemico?

Uno dei problemi tipici di chi vuole vendere casa è la burocrazia. E in Italia, si sa, non ci andiamo leggeri. In particolare, è utile sapere cos’è la consistenza catastale di un immobile e come si calcola.

In generale, la consistenza catastale di una casa è la sua grandezza; questa grandezza non è espressa sempre in metri quadrati, come siamo abituati a fare quando valutiamo le case noi stessi. L’unità di misura è diversa da immobile a immobile, secondo quanto stabilisce la legge:

Con la situazione attuale del mercato immobiliare, vendere casa per andare in affitto può essere davvero la scelta giusta. In molte zone d’Italia c’è una forte incertezza sui prezzi futuri delle case; non è detto che comprando casa oggi, tra qualche anno ci troveremo con un immobile che vale di più.

Nelle grandi città la decrescita del mercato si è arrestata, ma non abbiamo ancora visto crescita. Nei centri più isolati, invece, i prezzi si stanno ancora abbassando. Considerando che possiamo investire i soldi che risparmiamo dall’acquisto di casa per aiutarci a pagare i canoni dell’affitto, oggi comprare casa non è sempre la scelta migliore.

Tante persone mi chiedono se oggi, nel 2019, il mercato immobiliare sia arrivato ad un punto per cui conviene vendere casa. La risposta, in buona parte dei casi, è sì: lo è, perché oggi una casa non vale tanto più di quanto potrebbe valere domani. Nella maggior parte delle zone d’Italia i prezzi continuano a scendere, in alcune grandi città sono stabili e solo in pochi quartieri salgono. In queste condizioni, quindi, è meglio liberare la liquidità investita in immobili e approfittare del momento positivo per altri tipi di investimento.

L’agente immobiliare, ancora oggi, è un professionista insostituibile nel mercato delle case. Il suo ruolo è quello di fare incontrare domanda e offerta, facendo quindi da intermediario in cambio di una provvigione. Questa provvigione è pattuita inizialmente con il proprietario dell’immobile, che pagherà soltanto nel caso in cui la mediazione vada a buon fine. Il diritto alla provvigione decorre successivamente alla stipula di un accordo scritto tra venditore e acquirente; L’accordo potrà essere un preliminare di compravendita (il compromesso immobiliare) ma anche una proposta di acquisto contrattata dal venditore (che di fatto diviene così un contratto preliminare) .
In questa guida voglio aiutarti a fare luce su alcuni aspetti che, se stai per acquistare o per vendere casa, possono sicuramente essere interessanti:

• A quanto dovrebbe ammontare la provvigione di un agente immobiliare su un certo immobile;
• Chi deve pagarla e quando;
• Il rimborso spese, un argomento sottovalutato;
• Conviene pagare la provvigione o è meglio lasciar perdere gli agenti immobiliari?

Abbiamo parecchio da dire, quindi direi di gettarci a capofitto nell’argomento.

Questa domanda è nella top 3 delle più richieste agli agenti immobiliari. Magari hai deciso di vendere un immobile e non hai voglia di aspettare, oppure vuoi solo farti un’idea di quanto tempo possa volerci prima di trovare un compratore. Ovviamente vendere casa non è una cosa che dev’essere fatta con eccessiva fretta, ma altrettanto è vero che servano dei punti di riferimento.

Come puoi immaginare ci sono tantissime località, case, tipi di acquirenti, quartieri, mode, trend di mercato e via dicendo. Questo rende molto difficile riuscire a stimare i tempi di vendita di una casa: ho conosciuto persone che si sono fissate con un certo prezzo di vendita e non sono riusciti ad ottenere nemmeno una visita nell’arco di sei mesi; ho conosciuto imprenditori edili che realizzano progetti di lunghe vedute, al passo con i tempi, e che riescono a vendere su carta tutti gli appartamenti di una palazzina prima ancora che la struttura esterna assomigli a quel che dovrebbe diventare.

Insomma, dobbiamo fare le dovute distinzioni. Alla fine della guida potrai farti un’idea del tempo che passerà prima di riuscire a trovare un compratore per la tua casa, ma ricorda: alle volte è anche questione di fortuna. Talvolta c’è una giovane coppia di sposi che passeggia con un gelato davanti ad un’agenzia immobiliare, si ferma un secondo a guardare le case, e tac. Scatta qualcosa. Si incuriosiscono di una casa, prenotano una visita, se ne innamorano e comprano. Succede anche questo. Altre volte ci sono tutti i presupposti per vendere casa in fretta e sembra che nessuno noti l’annuncio, per quanto super pubblicizzato. Alla dea bendata della fortuna dobbiamo riconoscere, mediamente, un 25% di importanza.

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