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Vendere casa prima dei 5 anni dall’acquisto è possibile: vediamo insieme come comportarsi nelle diverse situazioni

Le ragioni che spingono a vendere una casa sono molteplici: può essere necessario in seguito a un trasferimento lavorativo o per un cambio di stato civile o semplicemente perché abbiamo trovato una casa che ci piace di più.

I problemi possono sorgere se decidiamo di vendere prima casa prima dei 5 anni: in questo caso infatti entra in gioco una normativa specifica, quella relativa al cosiddetto “Bonus Prima Casa”, di cui probabilmente abbiamo usufruito al momento dell’acquisto della prima casa. 

Questa normativa permette di usufruire di uno sconto sulle tasse al momento dell’acquisto della prima casa, ma impone anche alcuni obblighi all’acquirente, fra cui quello di mantenere la proprietà per un periodo non inferiore ai 5 anni.

Quindi come bisogna procedere per evitare di perdere il bonus e di dover addirittura pagare delle sanzioni nel momento in cui si decide di vendere casa prima dei 5 anni?

Vendere casa prima dei 5 anni: la perdita dei bonus

In dettaglio, nel caso si decida di vendere prima casa prima di 5 anni dobbiamo versare le imposte non versate al momento del rogito, quindi:

• la differenza tra l’ordinaria imposta di registro e quella ridotta prevista dal Bonus Casa;
• la differenza tra l’imposta catastale ordinaria e quella ridotta prevista dal Bonus Casa
• la differenza tra l’imposta ipotecaria ordinaria e quella ridotta prevista dal Bonus Casa;
• una sovrattassa che viene calcolata nel 30% delle imposte non versate;

Una spesa importante, che potrebbe anche farci desistere dall’intento di vendere casa prima dei 5 anni: esistono però tutta una serie di eccezioni che permettono di vendere la prima casa prima dei 5 anni dal rogito senza incorrere in questa penali.

Vendere prima casa prima dei 5 anni con riacquisto

La prima possibilità è quella di vendere la prima casa e di acquistare oppure ricevere tramite donazione, entro 12 mesi dalla vendita dell’immobile acquistato con il Bonus Casa, un diverso immobile che andremo ad adibire ad abitazione principale e che si trova nello stesso comune di residenza.

Altra possibilità è quella di acquistare un terreno, sempre nello stesso comune di residenza, su cui andremo a realizzare un immobile da adibire ad abitazione principale: anche in questo caso però abbiamo una scadenza temporale precisa. Dobbiamo infatti realizzare l’immobile entro un anno dalla vendita di quello acquistato con le agevolazioni.

Vendere prima casa prima dei 5 anni e riacquisto in un altro comune

Per quel che riguarda l’ipotesi di vendita prima casa prima dei 5 anni e riacquisto in un comune diverso da dove si trova il primo immobile acquistato, anche in questo caso è possibile evitare di perdere i benefici relativi al Bonus Casa. 

Però è necessario trasferire la nostra residenza nel comune in cui andiamo ad acquistare il nuovo immobile (oppure il terreno su cui va edificato il nuovo immobile). Le operazioni di acquisto dell’immobile o del terreno su cui edificare l’immobile andranno sempre compiute entro un anno dalla vendita.

Vendere prima casa prima dei 5 anni per separazione

Un altro caso in cui non rischiamo di perdere le agevolazioni del Bonus Prima Casa anche in caso di vendita della prima casa prima dei 5 anni è quello relativo alla separazione fra coniugi. In questa specifica situazione, infatti, se uno dei coniugi acquista la quota dell’immobile dall’altro coniuge, il venditore ha diritto a mantenere le agevolazioni di legge.

Nel caso in cui invece l’immobile (o una sua quota) venga venduto all’esterno della coppia che si è separata, tornano in vigore le norme viste prima sulla compravendita ed è quindi necessario pagare la differenza tra le imposte agevolate e quelle ordinarie e le sanzioni previste.

Vendere casa prima dei 5 anni con mutuo

Più complessa si presenta la situazione se decidiamo di vendere casa prima dei 5 anni, ma l’abitazione è stata acquistata stipulando un mutuo. 

Infatti, oltre alle problematiche legate alle imposte e alle sanzioni che sono previste dalla normativa relativa al Bonus Casa, dovremmo anche tenere conto dei costi, in termini di penali e sanzioni, che ci troveremo ad affrontare per estinguere anticipatamente il mutuo.

La vendita di una casa con mutuo è un procedimento complesso, che prevede diverse ipotesi che vanno affrontate in maniera diversa: conoscerle a fondo ci permetterà di evitare problemi, lungaggini e spese impreviste.

Plusvalenza vendita prima casa: quando si applica

Per la normativa fiscale italiana, la vendita di una casa prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto dell’immobile stesso può essere soggetta a tassazione della plusvalenza eventualmente ricavata. Quando si parla di plusvalenza si intende la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto pagato in origine (ovviamente non si genera alcuna plusvalenza se il prezzo di vendita è inferiore a quello di acquisto).

La plusvalenza non è soggetta a tassazione nel caso in cui l’immobile, per la maggior parte del tempo trascorso fra l’acquisto e la vendita, è stato utilizzato come abitazione principale dal venditore oppure dai suoi familiari: questo significa che la plusvalenza è soggetta a tassazione solo nel caso in cui si ravvisi uno scopo speculativo alla base della vendita.

Per fare un esempio pratico possiamo pensare di avere acquistato una casa per 100.000 euro, senza averla adibita a nostra abitazione principale e poi avere deciso di venderla, ottenendo dalla vendita la somma di 150.000 euro: in questo caso dovremmo pagare una tassazione sul guadagno di 50.000 euro, secondo le indicazioni della normativa in materia.

Vendere casa donata prima dei 5 anni

E nel caso in cui abbiamo ricevuto una casa in donazione, possiamo venderla prima dei 5 anni dalla data dell’atto? Fatta salva la possibilità di vendere un immobile di nostra proprietà in qualsiasi momento, anche in questo caso il discrimine è determinato dal fatto di avere goduto o meno del Bonus Prima casa nell’atto di donazione. 

Nel caso in cui abbiamo goduto delle agevolazioni previste dalla norma, dovremmo alternativamente:

• acquistare un nuovo immobile da adibire a prima casa oppure un terreno su cui edificare l’immobile da adibire a prima casa entro un anno dall’atto di vendita dell’immobile donato;
• pagare la differenza rispetto alle imposte ordinarie e le eventuali sanzioni calcolate dall’Agenzia delle Entrate.

Nel caso in cui non abbiamo goduto del Bonus Casa per l’immobile ricevuto in donazione non ci sono limitazioni relativamente alla vendita dello stesso prima dei 5 anni, anche se in questo caso dovremo pagare la plusvalenza immobiliare sulla vendita della prima casa.

Vendere casa ereditata prima dei 5 anni

Differente è il caso in cui decidiamo di vendere un immobile che abbiamo ereditato prima dei 5 anni da quando è divenuto nostra proprietà.

In caso di vendita di immobile ereditato non siamo soggetti alla tassazione dell’eventuale plusvalenza generata dalla vendita.

Vendere seconda casa prima dei 5 anni

Nel caso di una seconda casa, quindi non adibita ad abitazione principale, non ci sono particolari limiti che ne impediscono la vendita prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto. Infatti, trattandosi di seconda casa, non abbiamo potuto usufruire del Bonus Casa al momento dell’acquisto e quindi abbiamo dovuto pagare le imposte nella loro misura ordinaria. 

In questo caso torna però in gioco il problema della tassazione della plusvalenza immobiliare: nel caso ci sia una differenza positiva tra il prezzo di vendita e quello di acquisto, questa differenza sarà soggetta a tassazione secondo la normativa vigente.

Vendere casa prima dei 5 anni: quando è conveniente?

Tirando le somme di quanto visto finora, ci possiamo chiedere se sia conveniente vendere casa prima dei 5 anni oppure il rischio sia quello che questa operazione si riveli un vero e proprio disastro per il nostro portafoglio. Dobbiamo considerare i vari elementi coinvolti, prima di prendere una decisione come questa.

In primo luogo infatti va considerato il regime fiscale in cui l’immobile è stato acquistato: nel caso di seconda casa oppure di casa ereditata non abbiamo problemi a livello di sanzioni relative alle agevolazioni del Bonus Casa (anche se per una seconda casa dovremo pagare una tassazione sulla plusvalenza). 

Ma se abbiamo acquistato la nostra casa usufruendo del Bonus Casa dobbiamo considerare la necessità di restituire la differenza fra le imposte agevolate e quelle ordinarie e la eventuale sanzione calcolata dall’Agenzia delle Entrate, salvo che non procediamo al riacquisto di un immobile che abbia le stesse caratteristiche (e che quindi verrà adibito a nostra prima casa).

Altro fattore di cui dobbiamo tenere conto è quello relativo all’andamento del mercato immobiliare: se infatti un immobile viene acquistato a un prezzo particolarmente alto, il rischio è non solo quello di non ottenere un guadagno dalla vendita, ma di non riuscire nemmeno a venderlo alla pari rispetto a quanto speso per l’acquisto.

Dobbiamo poi considerare le spese ulteriori nel caso sia necessario procedere alla cancellazione di mutuo e ipoteca sulla casa che viene messa in vendita, che possono rivelarsi anche molto elevate.

Senza dimenticare di considerare anche il prezzo di acquisto del nuovo immobile (sempre che decidiamo di procedere con un nuovo acquisto e non con un’altra soluzione, come l’affitto di una casa).

Si tratta di una serie di costi che possono rivelarsi anche molto elevati e incidere in modo pesante sulle nostre tasche: per questo è molto importante, nel caso decidiamo di vendere casa prima dei 5 anni, fare riferimento a un professionista esperto del settore, che sappia indicarci come muoverci al meglio e assisterci nelle varie operazioni.