Categoria: Documenti per vendere casa

Sai quali sono i documenti necessari per vendere casa ereditata? Perché vendere casa richiede sempre di avere a che fare con la burocrazia, ma il caso di un immobile ereditato è il “peggiore”. Dal momento in cui viene aperto il testamento fino al momento della vendita, c’è un lungo iter fatto di documenti e tasse da pagare.

Facciamo chiarezza una volta per tutte: oggi ti mostro tutti i passaggi che devi seguire e i documenti necessari per vendere casa ereditata, in modo da non avere problemi di conformità alla legge.

Step 1 Documenti necessari per vendere casa ereditata – La dichiarazione di successione

Il primo in ordine di tempo tra i documenti necessari per vendere casa ereditata è la dichiarazione di successione. Si tratta di un documento con il quale, molto semplicemente, viene notificato al fisco che la casa è diventata tua.

La dichiarazione di successione serve proprio a capire quante imposte dovrai pagare sull’immobile che hai ereditato. La normativa prevede che tu debba presentare questa dichiarazione entro un anno da quando è venuta a mancare la persona che ti ha lasciato la casa in eredità.

La cattiva notizia è che le imposte di successione sono piuttosto onerose. La buona notizia, invece, è che presentare questa dichiarazione è piuttosto semplice.

L’Agenzia delle Entrate ha creato un software con il quale puoi facilmente presentare la tua dichiarazione di successione: non hai nemmeno bisogno di presentarla insieme agli altri eredi.

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Step 2 Documenti necessari per vendere casa ereditata – Imposte, tributi e catasto

Ora inizia la parte meno bella di tutto il processo, quella centrale.

Prima di tutto, dovrai versare le imposte di successione. Si tratta di un tributo che viene pagato da chiunque riceva un’eredità e il suo valore dipende dal grado di parentela tra te e la persona deceduta.

Dopo aver fatto la dichiarazione di successione, riceverai un avviso di liquidazione con una richiesta di pagamento. Questo dovrà essere effettuato entro 60 giorni, ma avrai anche la possibilità di rateizzarlo

L’imposta viene calcolata in percentuale sul valore catastale dell’immobile. Può andare da zero all’8% del valore della tua casa, ma qui le normative sono sempre in evoluzione nel corso degli anni.

Poi dovrai pagare altre quattro imposte. Le prime due sono:

• 2% del valore dell’immobile per l’imposta ipotecaria
• 1% del valore dell’immobile per l’imposta catastale

Se però hai i requisiti per usufruire del bonus prima casa, potrai pagare 400€ per liquidarle entrambe e toglierti il problema.

Le altre due, invece, sono:

• 64€ per ogni nota di trascrizione, come imposta di bollo;
• 35€ come tassa ipotecaria, di nuovo per ogni nota di trascrizione.

Step 3 – I documenti necessari per vendere casa ereditata

Tutto quello che abbiamo visto fino a questo momento serve soltanto per renderti proprietario della casa che hai ricevuto in eredità.

Ma come puoi immaginare, per venderla ci sono ancora altre indicazioni da seguire. Se hai superato lo step 2, in ogni caso, ormai non ti fermeranno sicuramente questi ultimi passaggi, in cui completare i documenti necessari per vendere casa ereditata.

Come forse già saprai, esistono dei registri pubblici in cui vengono segnati tutti i diritti reali sulle case: chi sono i proprietari, chi ha l’usufrutto e via discorrendo.

Per vendere la casa ricevuta in eredità, devi fare in modo che venga trascritto nei registri pubblici il fatto che tu ne sei il nuovo proprietario.

Per farlo devi, prima di tutto, trascrivere l’accettazione dell’eredità nei registri immobiliari.

cioè devi presentarti di fronte ad un notaio e dichiarare che accetti di diventare proprietario della casa per cui, fino ad ora, hai versato migliaia di euro in imposte.

Potresti anche fare un’accettazione tacita mettendo in vendita la casa, che equivale ad accettare l’eredità, ma ti andresti ad infilare in un cespuglio molto spinoso.

Senza la trascrizione, infatti, non puoi comunque portare a termine la vendita: si tratta di uno dei più importanti tra i documenti necessari per vendere casa ereditata. Quindi la trascrizione rimane sempre un passaggio necessario, e come sai i notai non sono proprio una categoria di professionisti che si fa pagare poco.

A questo punto , dopo aver completato tutti i documenti necessari per vendere casa ereditata, la compravendita procede esattamente come nel caso di un immobile qualunque.

Ma sai come si vende al meglio un immobile? Ecco, forse qui inizia la parte su cui è più facile sbagliarsi. Specialmente oggi, con il mercato immobiliare non propriamente in forma.

Step 4 Documenti necessari per vendere casa ereditata – Vendere la tua casa

Quanto tempo è passato dall’ultima volta che hai venduto una casa? Con ottime probabilità, sono passati tanti anni oppure non lo hai mai fatto prima.

Questo processo può sembrare semplice, ma non lo è. Il mercato di oggi è molto più complesso di quello di ieri, con nuove sfide e nuove opportunità di cui devi essere al corrente.

Prima di tutto, il marketing immobiliare si è evoluto tantissimo. Le tecniche di home staging, così come le inserzioni sui siti di annunci immobiliari, sono diventate fondamentali per vendere un immobile nel minor tempo e al miglior prezzo possibili.

Non basta soltanto scattare delle fotografie e metterle su un sito.

La prima cosa da fare è stabilire un prezzo che rispecchi il reale valore di mercato del tuo immobile, argomento su cui potrei scrivere un libro (e forse lo farò).

La seconda cosa da fare è investire attivamente sul tuo immobile, per promuoverlo attraverso tutti gli strumenti possibili: inserzioni Google, Facebook, annunci promossi sui portali. Devi saperlo fotografare quando si presenta al meglio, pulito, fare i video, fare le foto interattive a 360°.

Sì, insomma, non è più come una volta. Il foglio appeso sull’armadietto in palestra, o l’incarico alla prima agenzia che ti capita sotto tiro, non sono più efficaci.

La cosa migliore da fare è farsi assistere da un professionista, e guidare la vendita in modo da sfruttare tutta la potenza dei nuovi strumenti di marketing immobiliare.

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Quando bisogna vendere casa, uno dei problemi principali è mettere insieme tutta la documentazione. Lo è ancora di più quando si vende a qualcuno che ha bisogno di un mutuo per comprare, dal momento in cui si rende necessaria tutta una serie di carte in più che l’acquirente dovrà presentare in banca.

Uno dei documenti che si rende necessario è l’atto di provenienza, ovvero il documento che attesta la nostra proprietà dell’immobile.

Ci sono una serie di spiacevoli sorprese che possiamo incontrare quando cerchiamo di mettere le mani sull’atto di provenienza di casa, ed in ognuna di queste eventualità dobbiamo sapere come uscirne.

Nella compravendita di case, spesso si parla di “compromesso immobiliare“. In termini più tecnici verrebbe chiamato contratto preliminare di compravendita immobiliare, ma poco cambia: rimane un contratto con cui il compratore si impegna a comprare, ed il venditore si impegna a vendere, un immobile.

Non è un contratto di compravendita, perché di fatto il proprietario della casa rimane ancora tale. Le due parti si impegnano, però, a stipulare l’atto di compravendita in futuro.

Sostanzialmente questo “compromesso immobiliare” serve sia per l’una che per l’altra parte:

• L’acquirente si assicura di avere un contratto, firmato e giuridicamente valido, con cui il proprietario dell’immobile desiderato si impegna a venderglielo;
• Il venditore si assicura di avere un contratto, firmato e giuridicamente valido, con cui il compratore si impegna a tirare fuori la somma necessaria a comprare la sua casa.

Oltre al valore giuridico del “compromesso immobiliare“, sul piatto vengono messi anche dei soldi. Già, perché normalmente c’è da versare una caparra per il compromesso immobiliare. Questa somma, che il compratore dà al venditore, ha altrettanto un doppio fine:

• Per l’acquirente si tratta di un anticipo sulla somma dovuta per l’acquisto della casa;
• Per il venditore si tratta di una rassicurazione, in quanto se il compratore dovesse poi tirarsi indietro questo potrà tenersi la caparra a titolo di risarcimento (e non solo).

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