Tasse Vendita Casa Ereditata, quante sono e come pagare
Stai pensando di vendere la casa che hai appena ereditato ma hai domande o dubbi sulle tasse vendita casa ereditata?
Quante tasse si pagano sulla vendita di una casa ereditata?
Ci sono tasse se la vendita casa ereditata avviene tra fratelli?
La vendita di una casa ereditata va dichiarata nel 730?
La vendita di una casa ereditata prima dei 5 anni è possibile e quanta tasse si pagano?
Cosa cambia nella vendita casa popolare ereditata?
Vendita casa ereditata in comunione dei beni ci sono differenze?
Questa sono le domande che ci fanno più spesso ed in questo articolo voglio rispondere proprio a tutti i quesito sulle tasse vendita casa ereditata e quanto dovrai pagare prima di mettere in vendita la Tua casa.
Capita spesso dopo avere ricevuto in eredità un immobile si voglia rivendere quasi subito perché l’immobile ereditato non risponde alle proprie esigenze familiari o semplicemente è superfluo (ed in più mantenerlo costa).
Tasse vendita casa ereditata: come iniziare
Innanzitutto è bene farsi assistere da un notaio per sistemare le pratiche prima di decidere di mettere in vendita una casa ereditata sia perché ciò risulta particolarmente complicato e delicato e sistemare le pratiche burocratiche di successione comporta un processo un po’ macchinose.
In primo luogo, è utile capire quali sono e come funzionano le tasse vendita casa ereditata per evitare sanzioni e inadempienze.
Diamo un’occhiata insieme per avere un’idea chiara dei passi da compiere e dei costi da sostenere e sulle tasse sulla vendita di una casa ereditata.
Non fatevi ingannare dal nome: non è la stessa cosa di una dichiarazione di successione, perché nel primo caso si tratta di un documento preparato per il trasferimento formale della casa ricevuta in eredità, mentre la tassa di successione si intende proprio le tasse da pagare sull’eredità ricevuta.
Pertanto per prima cosa quando erediti una casa devi pagare la tassa di successione la quale tariffa varia in base al grado di parentela con il proprietario deceduto.
La percentuale viene sempre calcolata in base al valore catastale:
Coniuge e figli (in genere intendiamo essere gli eredi immediati e più significativi): 4% del valore catastale totale dell’immobile, soggetto a franchigia di 1 milione di euro.
Cosa significa? Una franchigia, come l’assicurazione, è un tetto iniziale. In questo caso, ciò significa che il coniuge e i figli pagheranno solo la rata indicata per l’importo eccedente la franchigia; nulla se il valore catastale non supera il milione di euro
Fratello (sorella): 6% del valore catastale, ma con franchigia inferiore pari a 100.000 euro
Altri parenti e familiari di quarto grado: 6% del puro valore catastale, quindi nessuna franchigia
Altri soggetti non parenti stretti (es. conviventi): 8% del valore catastale e nessuna franchigia.
Imposta ipotecaria e catastale
Quando l’abitazione viene ereditata, prima di presentare la dichiarazione di successione, il pagamento
– come in ogni atto di compravendita per la vendita dell’abitazione
– ipotecario e catastale in percentuale del valore catastale lordo del 2% e 1%, con prima casa vantaggi per l’acquirente
Fanno eccezione gli eredi (quindi non hanno altri beni a proprio nome), in questo caso ogni tassa è di 200 euro.
In termini di tasse, ti ricordiamo che devi pagare anche le tasse di cui sopra:
Tassa fissa di 35 euro per la trascrizione;
È prevista una marca da bollo di EUR 64 per copia;
Diversi livelli di tasse speciali (di solito tasse di segreteria).
Voltura catastale
Entro un mese dall’avvio della pratica di successione, ricordiamo inoltre essere indispensabile la domanda di voltura catastale presso l’ufficio del catasto appartenente all’Agenzia delle entrate in cui si è depositata la pratica (oppure in quello dove è ubicato l’immobile).
I costi di tale voltura sono due:
55 euro fissi di tributo catastale;
16 euro ogni quattro pagine di documentazione.
Come abbiamo illustrato le tasse vendita casa ereditata sono diverse. Vi consigliamo pertanto di rivolgersi a professionisti qualora ci sia bisogno di ulteriore supporto sulla tassazione vendita immobile così da non incorrere in ritardi o problematiche al momento della compravendita.
Come vedi le tasse che devi pagare sono tutte prima dell’atto di compravendita della tua casa ereditata infatti in quel momento non avrai altri oneri.
A chi Conviene venderecasa nel 2023? E chi è l’acquirente ideale?
Se hai intenzione di mettere il tuo immobile sul mercato, oppure lo hai già fatto, ti interesserà sicuramente capire un concetto:
Ogni casa ha un cliente target
Proprio così. Spesso sento persone dire cose che non stanno in piedi, ad esempio “Se vuoi vendere casa dei rivolgerti ai russi”, “Bisogna vendere ai cinesi!”, “Bisogna vendere alle famiglie” e così via.
Sciocchezze.
Non esiste una categoria di acquirenti che va bene per qualsiasi immobile. In trent’anni di esperienza nella compravendita immobiliare, specialmente con le case di pregio, posso assicurarti che non ci sono risposte magiche e universali.
Quello che puoi fare è cercare di capire a chi conviene vendere casa nel 2023.
Conviene vendere casa nel 2023: le categorie di acquirenti immobiliari
Ognuno di noi è diverso, quindi non ci sono due acquirenti uguali al 100%. Nel complesso, però, ci sono delle categorie di compratori che si assomigliano per tantissimi aspetti.
Conoscere le categorie di acquirenti ti aiuterà a capire chi sarà realmente interessato a comprare la tua casa e ti permetterà di trovare un compratore decisamente più in fretta, capendo a chi conviene vendere casa nel 2023.
1 – Giovani coppie
Tipicamente i giovani acquistano la loro prima casa quando trovano un partner stabile. Oggi l’età media è più alta, un po’per via del mercato del lavoro, un po’per via dei cambiamenti nel modo di vivere le relazioni sentimentali.
Le giovani coppie che comprano casa per la prima volta non sono dei clienti semplici per un’agenzia immobiliare.
Per prima cosa, non sanno esattamente che cosa cercano: tendono a volere il più possibile, spendendo il meno possibile e vogliono negoziare il prezzo in maniera piuttosto drastica.
Comprano case piccole, solitamente bilocali, vicino al posto di lavoro. Tendono a fare tantissime visite prima di scegliere l’immobile e quasi sempre devono fare i conti con l’approvazione del mutuo in banca.
Le famiglie hanno caratteristiche completamente diverse.
Le loro priorità sono sostanzialmente tre:
Comprare casa in una zona sicura, dove i figli possano crescere senza far preoccupare i genitori e dove magari ci siano parchi attrezzati per i bambini;
Avere vicino infrastrutture come mezzi pubblici (per i figli) e scuole di buon livello;
Generare un buon ritorno sull’investimento quando i figli saranno grandi e la casa andrà venduta.
Le famiglie tendono ad avere già chiara la zona in cui vogliono cercare casa, la metratura che desiderano e i servizi che vogliono avere intorno. La dimensione dell’immobile e la sua posizione sono quindi le caratteristiche più importanti.
Le coppie con figli sono tra le più portate a cercare casa anche fuori dalla città, magari in una villetta indipendente con il giardino per far giocare i bambini.
3 – Pensionati o pre-pensionati
Una volta che i figli sono usciti di casa, spesso le coppie sentono la necessità di passare ad una casa più piccola e più comoda da gestire.
Le coppie anziane tendono a volere immobili in zone residenziali, lontano dal caos e vicini a strutture come farmacie, ospedali e supermercati.
Questa tipologia di acquirente, di solito, ha delle esigenze a cui non vuole assolutamente rinunciare. Può essere un camino come una veranda, ma in generale c’è sempre qualche elemento su cui viene focalizzata molto l’attenzione.
Siccome i nonni diventano sempre più “strategici” per la gestione dei nipoti, molto spesso vogliono anche comprare casa vicino a quella dei figli. Altre volte sono i figli stessi che vogliono avere i genitori vicino a loro, in modo da poter essere presenti per assisterli in caso di emergenze.
4 – Cercatori di status-symbol
Alle volte l’acquisto di casa diventa una questione di poter mostrare agli altri il proprio status. Qui si potrebbe inserire il discorso del “vendere ai russi” di cui ti parlavo all’inizio.
Chi compra casa per poter esibire il suo status, di solito, cerca:
Una posizione vicina a tutte le arterie locali del business;
Finiture di pregio e una vista sulle piazze o sui monumenti più belli della città;
Metrature piuttosto grandi;
Soffitti alti;
Servizi come piscina condominiale, portiere, videosorveglianza e così via.
Alle volte, c’è da dire questo, i compratori che desiderano una casa-status symbol non comprano in centro. Talvolta preferiscono grandi ville di valore storico, con pregi come capitelli, grandi parchi e piscine.
Per accontentare queste esigenze ci sono pochi immobili, molto esclusivi, con prezzi molto alti. Se il tuo immobile non è nel top 2% delle case della tua città, dimentica il discorso di vendere ai russi o a chi cerca questo tipo di soluzione.
Da ultimo, ci sono le persone che tornano spesso in vacanza nello stesso posto e magari sognano di passarci la pensione un giorno.
Questo tipo di acquirente, in realtà, compra più che altro per avere una base fissa in una località dove trascorre il suo tempo libero. In questo modo non dovrà pagare affitti brevi vacanzieri o hotel, sperando magari di fare un investimento sul lungo termine.
I turisti danno molto poco peso alla dimensione; in fondo una casa piccola è comunque più grande di una camera d’albergo. Tendono a privilegiare la posizione, ad esempio la vista sul mare o la vicinanza alle piste da sci.
Considerando che le seconde case sono in incubo sul fronte delle tasse, preferiranno un immobile più piccolo anche per questo motivo.
A chi conviene vendere casa nel 2023: quanto è importante il target?
Capire a chi conviene vendere casa nel 2023 è importante. Soprattuto il target di mercato è uno degli aspetti più sottovalutati in assoluto quando si parla di vendite immobiliari. Buona parte delle persone è completamente all’oscuro della sua importanza.
In realtà è fondamentale evitare di sprecare energie con persone che non sono realmente dei potenziali acquirenti, in modo da poter dedicare le risorse di tempo, marketing e comunicazione ai veri possibili compratori.
Se conosci il tuo target, potrai ottimizzare tutto il processo di vendita per rivolgerti alle persone giuste. Dalla scrittura dell’annuncio fino all’home staging, tutto può essere costruito per fare presa su un certo tipo di persone.
Con il giusto processo capirai a chi conviene vendere casa nel 2023 e che puoi realizzare una vendita al meglio in tempi brevi.
La vendita con riserva di proprietà rappresenta un particolare tipo di compravendita: finora poco diffusa, sta conoscendo un successo sempre crescente nel campo immobiliare. Le ragioni sono diverse, ma sicuramente hanno una grande peso le garanzie che questo tipo di compravendita offre sia al venditore che al compratore.
La vendita con riserva di proprietà, definita anche “patto di riservato dominio”, prevede che il compratore inizi a usufruire del bene immobile dopo la stipula dell’atto. Però la cifra prevista per la compravendita non viene pagata al momento dell’atto, bensì in rate, il cui numero e importo sono previsti dal contratto di vendita.
Finchè tutte le rate non sono state pagate, cioè per l’intera durata del contratto, la proprietà dell’immobile rimane al venditore, mentre il compratore diventa proprietario solo con il pagamento dell’ultima rata. Se invece le rate non vengono pagate, il venditore può chiedere che il contratto sia risolto per giusta causa e tornare nella piena disponibilità dell’immobile.
La crescente difficoltà di accedere ai mutui immobiliari e la scelta, da parte di alcuni compratori, di non pagare immediatamente tutta la somma richiesta per un immobile sono probabilmente tra le altre ragioni della diffusione di questo tipo di contratto.
Diritti e obblighi nella vendita con riserva di proprietà
Per trovare una precisa indicazione sull’insieme dei diritti e degli obblighi legati alla vendita con riserva di proprietà, dobbiamo fare riferimento all’art. 1523 del Codice Civile.
Per quel che riguarda la posizione del compratore, per lui questo tipo di contratto comporta:
l’acquisizione del diritto di abitazione nell’immobile;
i doveri connessi all’utilizzo dell’immobile stesso: quindi spese di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, e spese per la riparazione di eventuali danni.
Il venditore è tenuto invece:
al pagamento dell’IMU: il venditore deve pagare questa imposta fino a che la vendita non si perfeziona con il pagamento dell’ultima rata.
La risoluzione del contratto di vendita con riserva di proprietà
Il contratto di vendita con riserva di proprietà è diverso rispetto al classico contratto di compravendita di un immobile: quindi meglio fare riferimento a uno studio notarile che abbia già esperienza nella redazione di questo tipo di contratto.
Per quel che riguarda la risoluzione del contratto per inadempimento del compratore, il venditore può richiederla quando i mancati pagamenti raggiungono un valore che sia superiore a ⅛ del valore complessivo dell’immobile.
Se il venditore chiede e ottiene la risoluzione del contratto, deve restituire al compratore le rate che ha già ricevuto in pagamento: però potrà trattenere una quota di questi pagamenti come compenso per l’utilizzo dell’immobile.
È importante fare inserire il valore della quota trattenibile già nel contratto di vendita con riserva di proprietà, in modo da evitare problemi e contestazioni.
Vendita con riserva di proprietà: conviene davvero
Dobbiamo sapere che una vendita con riserva di proprietà è un vero e proprio atto di vendita e quindi richiede di seguire tutti gli step tipici di una compravendita immobiliare. Quindi le parti possono stipulare un preliminare di vendita e devono effettuare la vendita con un atto pubblico, che viene iscritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. E chi acquista deve comunque pagare tutte le tasse e imposte normalmente collegate a un acquisto immobiliare.
All’atto pratico, è interessante notare come la vendita con riserva di proprietà offre diversi vantaggi sia al venditore che al compratore. In particolare:
il venditore mantiene la proprietà del bene fino al termine del pagamento, è garantito da un’eventuale insolvenza, pur dovendo ricorrere nel caso all’autorità giudiziaria, e si libera dei costi di manutenzione dell’immobile;
il compratore può godere immediatamente del bene, anche senza averlo pagato per intero, ma deve provvedere alle spese di manutenzione.
La vendita con riserva di proprietà può essere opposta a terzi?
Cosa accade se i creditori del venditore ottengono di pignorare l’immobile venduto con riserva di proprietà? Secondo quanto disposto dall’art 1524 del Codice Civile, se l’atto di vendita è stato trascritto in modo corretto ed è precedente al pignoramento, il compratore lo può opporre.
E lo stesso avviene se il venditore vendesse lo stesso immobile ad altre persone. Il compratore potrà sempre opporre l’atto di compravendita trascritto nei modi e nei tempi corretti agli altri compratori che hanno acquistato il bene dopo di lui.
Vendita con riserva di casa acquistata con mutuo
Nel caso il venditore abbia acquistato la casa venduta con riserva di proprietà accendendo un mutuo cosa accade? Il venditore può mantenere attivo il contratto di mutuo fino al momento del pagamento dell’ultima rata, con cui la proprietà dell’immobile viene trasferita definitivamente al compratore.
Abbiamo visto come la vendita con riserva di proprietà può essere considerata un’alternativa interessante alla classica compravendita immobiliare oppure all’acquisto di una casa con accensione di mutuo. Considerando la particolarità della disciplina, soprattutto in questo caso è importante affidarsi a un agente immobiliare esperto che possa fornirci tutti i consigli utili per non commettere errori e chiudere la vendita in tempi rapidi e alle condizioni migliori.
In molti casi un immobile può essere oggetto di un atto di donazione: in particolare quando i genitori destinano un immobile di loro proprietà a un figlio mentre sono ancora in vita. Lo stesso immobile può essere oggetto di vendita o di acquisto, per diverse necessità o desideri di chi lo ha ricevuto in donazione. Per esempio, per la necessità di trasferirsi oppure per il bisogno di un immobile di maggiori (o minori) dimensioni).
Però la vendita di immobile ricevuto in donazione può presentare dei problemi particolari, che non si verificano nel caso di una comune compravendita immobiliare. Va chiarito subito che non esistono dei particolari impedimenti o divieti che impediscano di vendere un immobile ricevuto in donazione. Per prevenire e risolvere eventuali problemi è importante capire come funziona il meccanismo della donazione e quali sono i soggetti coinvolti.
Vendita immobile donato: si può fare?
Come anticipato non c’è nessuna norma che impedisca di vendere un immobile donato: e questo può essere fatto anche se il donante è ancora in vita al momento della vendita. In effetti la donazione immobiliare prevede che:
venga stilato un atto pubblico da un notaio;
che il donatario accetti la donazione attraverso l’atto visto sopra;
che l’atto venga iscritto nei pubblici registri immobiliari.
Completata la procedura, il donatario diventa ufficialmente proprietario dell’immobile e quindi può disporre come preferisce. I problemi in relazione alla vendita o all’acquisto di immobile donato possono sorgere al momento della morte del donante e dell’apertura della successione ereditaria.
Vendita immobile donato: le difficoltà che si possono incontrare
Se il donatario è unico erede del donante, non si verificano particolari problemi: ma se sono presenti altri eredi, possono sorgere dei problemi. L’eredità di una persona infatti comprende non solo i beni che erano nella proprietà del defunto al momento della morte, ma anche quelli che negli anni precedenti sono stati oggetto di donazione.
Gli eredi legittimi infatti, secondo la normativa italiana, hanno diritto a una quota minima del patrimonio ereditario (la cosiddetta “legittima”) che non può essere diminuita o eliminata nemmeno dalla volontà del defunto. E se la donazione immobiliare ha leso i diritti legati alla legittima degli eredi, questi possono agire sia nei confronti del donatario, sia nei confronti di un eventuale acquirente dell’immobile donato.
Le quote legittime sono previste dalla legge nei confronti del coniuge e dei figli del defunto. Una situazione tipica può essere quella del genitore che dona un immobile a uno dei figli, che intende rivenderla. Se gli altri fratelli ritengono che la donazione abbia leso la loro quota legittima, diminuendola, possono agire verso il nuovo acquirente.
Se gli eredi legittimi intentano questa causa, detta anche azione di riduzione, e il giudice ritiene che sia stato effettivamente leso il loro diritto legittimo a una quota del patrimonio la conseguenza è che la sentenza determina il diritto a ottenere un risarcimento. Questo permette agli eredi legittimi di ottenere quanto stabilito per legge.
Azione di riduzione e rischi per l’acquirente terzo
Fino all’approvazione della legge di Bilancio del 2019 ai legittimari era data la possibilità di rifarsi anche sull’acquirente terzo, arrivando a richiedere la restituzione dell’immobile ricevuto in donazione e acquistato dal terzo stesso. Per evitare che queste situazioni si verificassero troppo spesso e mettessero a rischio la sicurezza delle compravendite di immobili sono state introdotte alcune modifiche al Codice Civile.
Queste modifiche limitano molto le possibilità dei legittimari di rifarsi sugli acquirenti terzi di immobili donati. Infatti rimane un unico caso in cui i legittimari possono rifarsi sull’acquirente terzo, quello in cui:
il donatario non sia in grado di risarcirli con il suo patrimonio;
il terzo acquirente non abbia pagato il prezzo del bene immobile.
Si tratta del tipico caso, per esempio, in cui il terzo ha ricevuto in donazione l’immobile già oggetto di donazione.
Ma anche in questo caso il come risarcimento non è previsto l’immobile donato, ma una somma di denaro tale da raggiungere la quota di legittima che spetta agli eredi. Quindi in prima battuta sarà il donatario a dover restituire questa somma agli eredi legittimi. E, nel caso in cui questo sia insolvente, l’obbligo ricade sul terzo acquirente.
Ovviamente esiste un limite di tempo entro cui gli eredi legittimi possono mettere in atto eventuali azioni a tutela dei loro diritti. La legge prevede che questa possibilità decade nel momento in cui sono passati 20 anni dalla trascrizione dell’atto di donazione, oppure 10 anni dall’apertura delle procedura di successione. Il termine di prescrizione si sospende se i legittimi eredi, ancora prima della morte del donante, sottoscrivono un atto di opposizione alla donazione (come previsto dal Decreto Legge numero 35/2005).
Passati i 20 anni (o 10) senza che sia intervenuto questo atto di opposizione si può procedere senza problemi alla vendita immobile donato.
Vendita immobile donato: l’ottenimento di un mutuo e la plusvalenza
In primo luogo dobbiamo considerare che non tutti gli acquirenti sono disponibile all’acquisto immobile donato, prima che siano trascorsi i 20 previsti dalla legge. Infatti, l’acquirente rischia di non essere il proprietario dellìimmobile finché non è trascorso il termine previsto dalla legge: un rischio che pochi vogliono correre. E dobbiamo ricordare che la provenienza di proprietà dell’immobile deve essere dichiarata la momento del rogito. Se questo obbligo non viene adempiuto, l’acquirente può legittimamente rifiutarsi di firmare il rogito.
Nel caso la vendita della casa ricevuta in donazione avvenga prima dei 5 anni e generi una plusvalenza il venditore deve pagare una tassa sulla plusvalenza stessa. Però in questo specifico caso il periodo di cinque anni (articolo 67, comma 1, lettera b, Tuir). Quindi la plusvalenza realizzata a seguito della vendita di un immobile ricevuto in donazione è imponibile se il donatario, che ha ricevuto l’immobile, lo rivende entro 5 anni dalla donazione.
Se invece sono passati almeno 5 anni dalla donazione e la vendita immobile donato generi una plusvalenza, il venditore non soggetto alla tassazione sulla plusvalenza stessa.
Vendita immobile donato: la perdita dei bonus fiscali
Un altro problema che ci troviamo ad affrontare nel momento di vendere un immobile ricevuto in donazione riguarda la perdita dei bonus fiscali prima casa. Se abbiamo adibito l’immobile ricevuto in donazione a prima casa abbiamo infatti potuto usufruire di tutta una serie di agevolazioni riguardanti le diverse tassazioni, come l’imposta di registro. Questi bonus garantiscono un risparmio notevole a livello di tassazione. Nel momento in cui si usufruisce di questi bonus se si vende l’immobile prima che siano trascorsi 5 anni dal rogito o dall’atto di donazione. dobbiamo “restituire” i bonus di cui abbiamo usufruito.
Se decidiamo di vendere l’immobile donato in oggetto, saremo quindi costretti a versare le imposte integrali che ci erano state scontate, più eventuali sanzioni.
Possiamo evitare di dover pagare le imposte e le tasse se entro un anno dalla vendita dell’immobile ricevuto in donazione acquistiamo un’altra abitazione e la facciamo diventare la nostra abitazione principale.
Vendita immobile donato: il problema del mutuo
Un altro problema che potremmo affrontare nella vendita immobile donato è relativo al fatto che molte banche non concedono mutui per l’acquisto di immobili caratterizzati da questo titolo di proprietà. L’assenza di prove sulla presenza di eventuali eredi legittimi che potrebbero contestare la vendita infatti blocca l’attività di prestito da parte delle banca. E questo può rivelarsi un problema, perché rischia di diminuire la platea dei potenziali acquirenti.
Come vedremo fra poco, è possibile in alcuni casi superare questo ostacolo grazie alla stipula di una specifica polizza sulla donazione.
Vendere immobile donato: come farlo in sicurezza
Nonostante non si tratti di una delle situazioni più semplici, abbiamo diversi metodi per riuscire a vendere un immobile ricevuto in donazione in sicurezza. Un primo passo è quello di attendere 20 anni dalla registrazione dell’atto di donazione oppure 10 anni dall’apertura della successione del donante. In questo modo siamo sicuri che il nostro titolo di proprietà che trasferiamo all’acquirente è pieno e non può essere contestato da altri legittimi eredi.
Una soluzione può essere quella di ottenere dagli eredi legittimi del donante una liberatoria. Con questo documento gli eredi dichiarano di non essere intenzionati a impugnare la donazione alla morte del donante. Ovviamente si tratta di un atto che deve essere sottoscritto prima delle morte del donante. Pur non essendo prevista nessuna forma scritta obbligatoria, è sempre meglio richiedere il parere di un notaio o di un esperto in materia immobiliare per stilare un documento formalmente corretto.
Altra possibilità è quella di stipulare un’apposita polizza che assicura la vendita dell’immobile donato anche prima della scadenza dei 20 anni. Questa tipologia di polizza assicura l’acquirente nel caso gli eredi legittimi arrivino a esercitare l’azione di riduzione con esito vittorioso e a richiedere a lui direttamente il risarcimento per la riduzione delle quote di legittima.
Abbiamo visto come la vendita immobile donato possa presentare alcuni aspetti anche complessi. In un caso come questo è sempre meglio evitare il “fai-da-te” e affidarsi, per la vendita della casa, a un’agenzia immobiliare di fiducia. Solo in questo modo avremo infatti chiari i diversi aspetti della situazione e le diverse possibili soluzioni per vendere in sicurezza.
La scelta di vendere casa tra i privati viene presa in considerazione spesso per poter risparmiare sulle spese: ma è veramente la soluzione migliore?
Vendere casa privatamente, senza sobbarcarsi i costi che la prestazione professionale di un’agenzia o di un agente immobiliare richiedono: una scelta che molti compiono, convinti di poter ottenere un buon risultato in breve tempo.
In realtà una vendita di immobili tra privati è un procedimento complesso e comprende diversi adempimenti che devono essere eseguiti in modo preciso per evitare problemi dopo la vendita. Inoltre, anche se si può capire come vendere casa da privato senza commettere errori, bisogna considerare che non sempre è possibile ottenere il guadagno sperato in tempi rapidi.
Vendere casa da privato: perché potrebbe non funzionare
Ma come vendere casa privatamente? Esistono diversi step indispensabili da seguire, sempre tenendo presente un fattore importante: vendere casa tra privati comporta un impegno da parte del venditore che non può essere distratto o saltuario, a pena di non portare a nessun risultato.
Si tratta quindi di processo complesso, che richiede impegno e tempo: se non c’è la possibilità e le capacità per completarlo al meglio, il rischio è quello di trovarsi per un tempo lunghissimo con una casa in vendita e nessun acquirente.
Vendere casa da privato come fare: preparare la casa
Il primo step necessario è quello di predisporre l’immobile che si vuole vendere: la casa deve essere in grado di fare una buona impressione sui futuri compratori. Prima di tutto è importante un’accurata pulizia (meglio se affidata a una ditta specializzata): se i muri presentano muffa oppure non sono in buone condizioni bisogna valutare anche di farli imbiancare.
Poi la casa va valorizzata, eliminando tutti quegli oggetti che sono “di troppo” e rendendola appetibile agli occhi dei visitatori: in questa fase si può anche pensare di ricorrere all’intervento di un professionista dell’home staging, in grado di trasformare l’aspetto di un immobile con interventi mirati
Senza dimenticare di controllare l’efficienza degli impianti; impossibile pensare di vendere casa se i rubinetti perdono oppure se i caloriferi non funzionano.
Una bella mole di lavoro, a cui va aggiunta anche la necessità di scattare le fotografie per presentare l’immobile e di preparare un annuncio che sia in grado di colpire l’attenzione e invogliare ad approfondire.
Un lavoro che un’agenzia immobiliare è in grado di svolgere in tempo minore e con risultati decisamente migliori: infatti si tratta di una tipologia di servizio che sempre più spesso viene offerto a chi decide di vendere casa e che permette di ottenere il meglio dall’immobile.
Bisogna sempre considerare infatti che l’attuale mercato immobiliare presenta un’offerta di molto superiore alla domanda, soprattutto in alcune zone: quindi, senza l’intervento di professionisti esperti, è molto probabile che vendere casa da privato risulti molto difficile, perché l’immobile non è in grado di distinguersi dalla miriade di altri che si trovano sul mercato.
Cosa fare per vendere casa da privato: stabilire il prezzo
Dopo aver preparato la casa o anche durante questa operazione è importante decidere a quale prezzo si vuole vendere: il problema più comune nel vendere casa tra privati è dato dal fatto che il venditore tende a sovrastimare (e spesso anche di molto) il valore del suo immobile.
E solo tenendo conto di questi parametri è possibile stabilire un prezzo che permetta di vendere casa in modo rapido, senza rischiare di lasciare l’immobile sul mercato per anni, con la perdita di valore che inevitabilmente ne consegue.
Vendita casa tra privati come fare: selezionare le visite
Ammettendo che nel vendere casa da privato si sia riusciti a superare con successo tutti i passaggi precedenti e a creare anche un annuncio in grado di attirare possibili acquirenti, sorge un altro problema: quello di selezionare le visite.
Il perché di questo è molto semplice: salvo che una persona abbia davvero molto tempo libero a disposizione, non si può pensare di portare a visitare un immobile tutti quelli che possono sembrare interessati.
Procedendo in questo modo l’unico risultato che si ottiene è quello di riempirsi la casa di semplici curiosi, che non hanno nessuna intenzione di acquistare, e di perdere molto tempo nella preparazione dell’immobile e nelle visite. Nel concreto: non si può mai sapere chi entra in casa e nella maggior parte dei casi si tratta di persone che sono decisamente fuori target.
Selezionare gli acquirenti deve essere considerato un lavoro vero e proprio e solo un professionista del settore ha la capacità e l’esperienza di individuare un possibile acquirente, distinguendolo in una massa di perditempo.
Il rischio, nel vendere casa tra privati, è quello di trovarsi a “bloccare” una vendita con soggetti che non dispongono delle capacità finanziarie necessarie né per acquistare l’immobile, né per ottenere un finanziamento dalle banche.
Se si firma un preliminare, magari vincolato, con possibili acquirenti che non sono però in grado di finalizzare il contratto stesso, oltre allo stress e alla tensione derivati da questa situazione, la conseguenza può essere quella di perdere dei potenziali acquirenti che interessati alla casa e con cui si potrebbe concludere la vendita in modo rapido.
Affidarsi a un’agenzia immobiliare mette al riparo da questo rischio: quando il cliente si trova a firmare un preliminare, nella quasi totalità dei casi ha come controparte un soggetto che in un tempo accettabile sarà pronto a finalizzare l’acquisto.
Vendere casa da privato: la capacità di condurre una trattativa
Dopo aver messo l’immobile sul mercato e aver individuato un soggetto realmente interessato all’acquisto, si apre, nella maggior parte dei casi, il capitolo della trattativa: in rarissimi casi un acquirente è disposto a pagare quanto richiesto dal venditore fino all’ultimo euro (salvo il prezzo sia particolarmente basso, ma anche in questo caso si verificano delle eccezioni).
I problemi di condurre una trattativa nel modo migliore quando si decide di vendere casa da privato sono la mancanza di esperienza e il fatto di essere troppo coinvolti nella trattativa stessa: assolutamente comprensibili entrambi, ma sicuramente in grado di pregiudicare la buona riuscita della trattativa.
Condurre una trattativa in modo proficuo non è un compito adatto a tutti: oltre all’esperienza è necessario il giusto distacco, che permette di mediare fra venditore e acquirente, cercando ovviamente di ottenere le migliori condizioni per il cliente.
Un agente immobiliare non si fa guidare dall’emotività, non perde lucidità nella discussione e cerca sempre di portare a casa la vendita, evitando lo scontro fra le parti: risultato che è impossibile ottenere in una vendita di casa tra privati.
Vendere casa da privato documenti necessari
Necessariamente anche nelle vendite di case tra privati entra in gioco la burocrazia e i suoi adempimenti: quali sono i documenti per vendere casa da privato che bisogna avere a disposizione e utilizzare per la vendita stessa?
Una premessa importante: è il venditore che garantisce che l’immobile messo in vendita sia regolare da ogni punto di vista, soprattutto a livello di normative e regolamenti che regolano l’edilizia e l’urbanistica.
Potrebbe essere difficile, salvo nel caso si operi nel settore, accertare con sicurezza che l’immobile sia perfettamente regolare e conforme a tutte le indicazioni normative e regolamentari: in questo caso il fai da te non è assolutamente consigliato, meglio rivolgersi a un geometra o a un architetto che dovrà fare tutte le verifiche del caso.
Se le verifiche riscontrano delle difformità diventa anche necessario porvi rimedio (quando possibile): e tutto questo deve essere fatto prima di arrivare davanti al notaio per la vendita. Infatti, nel caso in cui l’acquirente riscontri delle difformità o delle irregolarità che gli erano state nascoste, ha diritto a chiedere la risoluzione del contratto, con restituzione del doppio della caparra versata e risarcimento di eventuali altri danni: un bel rischio.
Affidarsi a un’agenzia immobiliare per vendere in casa mette al sicuro anche da queste problematiche: collaborando con professionisti del settore l’agenzia potrà individuare in tempi rapidi eventuali problemi e suggerire la soluzione migliore, per arrivare alla stipula dell’atto di vendita dell’immobile senza nessun intoppo.
Un risparmio di tempo (e spesso anche di denaro) importante: muoversi nei meandri della burocrazia non è impresa facile e affidarsi agli esperti è sempre la soluzione migliore.
Vendere casa da privato: non è la soluzione migliore
Si può ancora pensare che vendere casa da privato sia la soluzione migliore per risparmiare e concludere la vendita in breve tempo? Solamente se si ha molto tempo da dedicare alla vendita e se si ha esperienza in diversi settori (immobiliare, pubblicitario, edilizio).
In tutti gli altri casi la vendita di case fra i privati può rivelarsi un processo lungo e molto complicato e che molto spesso non porta a raggiungere il risultato sperato.
Come vendere casa agli stranieri? Una guida completa agli immobili più richiesti, alle strategie di vendita e alle normative da seguire
Vendere casa agli stranieri: in Italia si tratta di una pratica sempre più diffusa. Perché il nostro paese è il più bello al mondo e non solo per noi. Moltissimi stranieri, provenienti sia dall’Europa, che da oltre oceano che dall’estremo Oriente, sono interessati all’acquisto di case sul territorio italiano.
Un mercato che offre delle grandi potenzialità e che ha registrato negli ultimi anni una crescita continua, nonostante le difficili situazioni a livello globale che si sono susseguite. E quindi una possibilità che è importante cogliere, se ci sono le giuste condizioni per quel che riguarda la tipologia di immobile e il luogo in cui si trova.
Scopriamo insieme come vendere casa agli stranieri, partendo dalle zone più ambite e con alcuni consigli per presentare l’immobile condurre la trattativa. Senza dimenticare di esaminare la normativa in materia, per capire se è effettivamente possibile concludere la vendita.
Vendere casa agli stranieri: chi sono i compratori?
Se si pensa agli stranieri che comprano casa all’Italia, la prima immagine è quella di persone con un’elevata disponibilità di denaro alla ricerca di immobili di lusso in luoghi esclusivi. E questo era probabilmente l’identikit giusto per il compratore straniero fino a qualche anno fa: attualmente la realtà è molto diversa.
Infatti, l’Italia è diventata non semplice meta di turismo, ma anche mercato immobiliare per stranieri che provengono praticamente da tutto il mondo e che non appartengono più solo a una classe sociale elevata. Anche le famiglie a reddito medio mostrano infatti interesse per l’acquisto di immobili in Italia, senza ricercare località da copertina.
Senza dimenticare chi in Italia risiede già da tempo e ha deciso di fare “il grande salto” e di acquistare una casa nel paese dove vive e lavora. Anche in questo caso si tratta di un interessante serbatoio di potenziali clienti.
Consideriamo quindi di individuare alcuni dei potenziali stranieri a cui vendere il nostro immobile:
il residente: vive da anni in Italia, dove lavora, e ha la disponibilità finanziaria per acquistare una casa;
il pensionato o famiglia di classe media: proveniente da diverse parti del globo, alla ricerca di luoghi tranquilli in cui passare anche lunghi periodi di tempo;
lo straniero facoltoso: la prima tipologia di acquirente straniero in Italia, da sempre interessato a soluzioni di alto livello.
Partendo da queste tipologie, risulta più semplice abbinare un immobile che vogliamo vendere con un soggetto che ha interesse a comprarlo.
Vendere casa agli stranieri: quali sono i luoghi preferiti dai compratori esteri?
È molto importante anche definire quali luoghi possono risultare particolarmente interessanti per un compratore estero: se il nostro immobile si trova in uno di questi, aumentiamo le possibilità di vendita.
Ovviamente le zone turistiche sono in testa alla classifica delle preferenze da parte degli stranieri che vogliono comprare casa in Italia: ma anche in questo caso bisogna fare una distinzione.
Se infatti una tipologia di clientela, quella con una maggiore disponibilità economica, punta a zone turistiche di alto livello e richiamo, c’è tutta una categoria che possiamo definire “media” che ha altri interessi.
Per questo tipo di clienti risultano molto interessanti anche le case che si trovano in piccoli borghi, nella campagna. Si tratta di luoghi distanti dal traffico delle città e dall’affollamento che caratterizza, almeno in certi periodi, le località più note della penisola.
Discorso a parte è quello relativo agli stranieri che sono già residenti in Italia, per lavoro o per altri motivi. In questo caso la tendenza è quella di cercare immobili vicini al luogo di lavoro oppure dove già si sono formate delle “enclavi” di persone della stessa nazionalità. Per questo vendere casa agli stranieri è possibile anche in piccoli centri urbani o nelle periferie delle grandi città.
Vendere casa agli stranieri: quali sono le tipologie di immobile preferite?
Anche la tipologia di immobile preferita dagli stranieri è mutata nel corso degli anni. Se infatti prima la scelta ricadeva su immobili da ristrutturare e personalizzare, attualmente gli stranieri che vendono casa in Italia si orientano su immobili che sono in buone condizioni, già pronti per essere abitati.
Questo perché spesso risulta complicato provvedere a lavori di ristrutturazione vivendo al di fuori dell’Italia. Quindi per vendere casa agli stranieri un immobile in buone condizioni, che necessità di pochi interventi, potrebbe essere più appetibile per un compratore straniero.
Accanto al mercato degli immobili di lusso poi sta acquistando sempre più peso la categoria degli immobili medi. Con questo termine si intendono quelle case non di lusso, ma che sono perfette sia per trascorrere periodi di vacanza, sia per permanenze più lunghe.
Vendere casa agli stranieri: come fare in concreto?
Ma come fare in concreto per vendere casa agli stranieri? Una prima strada da percorrere è quella di affidarsi a siti web specializzati: sicuramente una strada che a prima vista può sembrare più semplice ed economica. Oltre a offrire una platea particolarmente ampia di possibili compratori.
L’altra soluzione è quella di affidarsi a un’agenzia immobiliare o a un professionista esperto nel settore: in questo caso ovviamente è possibile farsi assistere in tutte le operazioni, a partire dalla preparazione dell’annuncio fino ad arrivare alle procedure burocratiche che regolano la vendita delle case agli stranieri.
Siti gratuiti per vendere casa agli stranieri
Fra tutti quelli disponibili in rete, qual è il miglior sito per vendere casa agli stranieri? Difficile dare una risposta precisa, anche se è possibile individuare quelli che sono più utilizzati dai compratori stranieri.
Sicuramente nel panorama attuale spicca Gate Away. Si tratta di una piattaforma web dedicata all’acquisto di abitazioni in Italia e raccoglie sia gli annunci di agenzie immobiliari sia di privati.
Altro sito importante è Hello Italy, che pur non prevedendo commissioni, richiede la sottoscrizione di un abbonamento per utilizzare il servizio.
Bisogna ricordare che in questi siti la richiesta di informazioni da parte degli acquirenti avviene in lingua straniera. È importante quindi accertarsi di saper leggere, comprendere e scrivere in modo corretto almeno in lingua inglese, per evitare di incappare in spiacevoli malintesi.
Vendere casa agli stranieri: agenzia immobiliare può essere utile?
Affidarsi a un’agenzia immobiliare o a un professionista del settore per vendere casa agli stranieri da sempre sicurezza e la garanzia di gestire nel modo corretto tutte le procedure. Inoltre un’agenzia immobiliare è in grado di predisporre un piano di marketing efficace, che permette di trovare un acquirente realmente interessato in tempi rapidi.
Considerando il fatto che l’annuncio viene scritto in lingua straniera, è importante che sia chiaro e facilmente comprensibile: ecco perché è meglio evitare il “fai-da-te”. Inoltre il prezzo deve essere chiaro e comprendere anche tutti i costi collegati all’atto di vendita (come quelli relativi al rogito notarile).
La massima attenzione viene posta sulle fotografie: che possiamo considerare una sorta di “linguaggio universale” e che quindi devono essere in grado di mostrare tutti gli aspetti della casa, valorizzando i punti di forza. Mai dimenticarsi degli esterni: un giardino, anche se piccolo, può rappresentare un importante valore aggiunto agli occhi di un compratore straniero.
Un’agenzia immobiliare è in grado anche di consigliare se e quali interventi effettuare sull’immobile: piccoli interventi, rientranti in un piano di home staging, possono migliorare anche di molto l’appeal di un immobile.
Vendere casa agli stranieri: la procedura
Per prima cosa è importante sapere che non tutti gli stranieri possono acquistare casa sul territorio italiano. Se il compratore è un cittadino di uno stato appartenente all’Unione Europea non vi è nessun problema, mentre negli altri casi può acquistare un immobile se:
soggiorna con regolare permesso in Italia;
se esiste un trattato internazionale in materia oppure se fra l’Italia e l’altro stato sussiste una condizione di reciprocità.
Per stipulare l’atto di acquisto il cittadino straniero avrà bisogno di un Codice Fiscale rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, dell’eventuale permesso di soggiorno e del passaporto (o documento di viaggio equivalente).
E se il compratore straniero non parla la lingua italiana? In questo caso, all’atto del rogito, è necessaria la presenza di un traduttore ufficiale. Il suo compito sarà quello di tradurre l’atto di vendita nella lingua parlata da compratore: si tratta di una traduzione ufficiale e l’atto verrà stipulato in due lingue.
Inoltre, durante la lettura dell’atto, il traduttore oppure un interprete ufficiale dovranno leggere e tradurre quelle che sono le condizioni dell’atto. Obiettivo di questa procedura è fare sì che il compratore sia perfettamente in grado di comprendere tutti gli aspetti dell’atto che sta per firmare.
Per quel che riguarda il pagamento, se il compratore straniero è già titolare di un conto corrente in una banca italiana non ci sono problemi. In caso contrario, è sempre possibile effettuare il pagamento, a meno che la normativa non ponga dei limiti al trasferimento di fondi verso l’Italia. Le possibilità sono:
aprire un conto corrente in una banca italiana, sul quale trasferire le somme per il pagamento;
sottoscrivere un mandato fiduciario al notaio scelto: con l’incarico di ricevere in deposito fiduciario le somme indicate per l’acquisto dell’immobile. Le somme vengono trasferite tramite bonifico bancario eseguito dall’acquirente straniero sul conto corrente dedicato del notaio (Legge 147/13 art. 1 c. 63-67).
Vendere casa agli stranieri offre interessanti possibilità di chiudere una vendita in tempi rapidi e a un prezzo ottimale: farsi assistere da un professionista esperto del settore aumenta di molto la possibilità di raggiungere questi risultati.
Il rogito notarile di compravendita è un atto importante che conclude il processo relativo all’acquisto o alla vendita di un immobile.
Il rogito notarile è il punto di arrivo di una trattativa di compravendita di un immobile. Per questo è molto importante conoscere le caratteristiche di questo atto, le procedure collegate e i costi da affrontare.
Rogito Notarile: significato e importanza
Quando parliamo di rogito notarile, stiamo parlando di un atto notarile che sancisce la compravendita di un immobile. Attraverso il compimento di questo atto si decreta e formalizza il passaggio di proprietà di un qualsiasi immobile tra due soggetti diversi.
In realtà, questo passaggio non deve essere compiuto obbligatoriamente attraverso un atto notarile: infatti anche una semplice scrittura privata fra le parti è sufficiente a sancire il passaggio di proprietà di un immobile.
La funzione del rogito notarile oppure l’autenticazione, sempre da parte di un notaio, di una scrittura privata di compravendita di un immobile. Se questo non avviene il compratore e il venditore non possono completare un passaggio ulteriore e assolutamente importante come quello di trascrivere l’atto stesso nei Registri Immobiliari Pubblici.
L’importanza dei Registri Pubblici Immobiliari
Considerando che come vedremo il rogito notarile ha un costo e necessità di una particolare procedura, potremmo chiederci perché è necessario comunque iscrivere una compravendita immobiliare nei Pubblici Registri.
Se è vero che la scrittura privata è sufficiente al trasferimento della proprietà di un immobile, è anche vero che la semplice scrittura non può essere opposta a terzi.
Questo vuol dire che, come venditori, potremmo vendere lo stesso immobile a più soggetti e nessuno di loro potrebbe opporre a terzi, ma soltanto a noi, la scrittura privata che attesta la vendita.
Proprio per evitare queste situazioni, estreme ma non impossibili nella realtà attuale, è prevista la possibilità di iscrivere le compravendite immobiliari nei registri pubblici immobiliari. Grazie a questo sistema il mercato delle compravendite immobiliari è regolato e i diritti di tutti gli attori sono tutelati: ma solo nel caso in cui la compravendita stessa avvenga per atto notarile o attraverso scrittura privata autenticata.
Come funziona un rogito notarile di compravendita?
Dopo aver visto l’importanza di ricorrere a un rogito notarile per la compravendita immobiliare, è importante anche capire come funziona il procedimento per arrivare a stipulare questo tipo di atto.
In primo luogo è necessaria la presenza di almeno due parti: il venditore e il compratore. Ovviamente le parti potranno essere anche più di due, nei casi in cui vi sia la comproprietà di un immobile che viene venduto oppure in cui i futuri acquirenti vogliano acquistare l’immobile in comproprietà.
Il terzo attore che viene coinvolto nell’ambito di un rogito notarile è il notaio stesso, che può però avere un duplice ruolo, a seconda di quale strumento le parti intendono utilizzare per la compravendita dell’immobile.
Il ruolo del notaio: autenticazione della scrittura privata o stipula di un atto pubblico
Venditore e acquirente possono scegliere di stipulare una scrittura privata per la compravendita e di farla autenticare dal notaio.
Oppure possono stipulare un atto di compravendita immobiliare, atto pubblico steso dal notaio.
Dal punto di vista della opponibilità a eventuali terzi della compravendita entrambi i sistemi sono assolutamente validi, anche se diversi tra loro.
Infatti attraverso l’autenticazione della scrittura privata il notaio si limita a certificare l’identità di acquirente e compratore e il fatto che abbiano sottoscritto proprio loro l’atto in questione.
Invece attraverso il rogito notarile inteso come atto pubblico stilato dal notaio autentica anche le dichiarazioni che sono contenute all’interno dell’atto stesso e che riguardano ovviamente l’immobile che è oggetto di compravendita.
Le caratteristiche del rogito notarile: come è composto?
La normativa prevede delle caratteristiche precise che il rogito notarile deve avere per essere considerato valido e completo. In particolare nell’atto devono obbligatoriamente essere indicati:
l’identità personale delle parti che sono coinvolte nell’atto, che deve essere accertata dal notaio stesso;
tutte le indicazioni necessarie a individuare in maniera precisa e univoca l’immobile oggetto della compravendita: per esempio, è necessario indicare i confini dello stesso e i dati catastali che lo identificano;
i provvedimenti urbanistici che riguardano l’immobile: per esempio, nel caso di immobili costruiti in data precedente al 1967 sono necessari alcuni documenti, in caso di immobili costruiti dopo il 1967 non può mancare l’indicazione del permesso a costruire e le eventuali varianti al progetto e al permesso stesso; se sull’immobile sono intervenuti dei condoni edilizi vanno anche essi indicati con i dati identificativi necessari a recuperarli in caso di necessità;
la presenza di un mediatore: spesso nelle compravendite immobiliari interviene un mediatore, che può essere un’agenzia immobiliare oppure un agente; nel caso sia intervenuto nella mediazione della sua presenza deve essere dato conto nell’atto, oltre a indicare in che maniera è stato pagato, elencando eventualmente i dati dei bonifici oppure degli assegni emessi;
l’attestato di prestazione energetica: l’APE deve essere obbligatoriamente inserito nel rogito notarile dal 2009, a pena di nullità dell’atto stesso;
le spese condominiali: nel caso in cu l’immobile sia inserito in un condominio, nell’atto si accerta fino a quando tali spese sono state pagate dal venditore;
iscrizioni o trascrizioni: nel caso l’immobile sia stato oggetto di trascrizioni o di iscrizioni pregresse, anche queste vanno indicate nell’atto. In particolare nel rogito notarile devono essere indicate le eventuali ipoteche che possono essere iscritte su un immobile: possono essere relative a debiti già pagati, per cui quindi è solo necessario cancellare l’ipoteca, oppure se il debito legato all’ipoteca viene estinto con la compravendita e il relativo pagamento del prezzo dell’immobile.
Considerata la complessità dell’atto e la delicatezza dello stesso è importante fare sempre riferimento a un notaio di fiducia, in modo da essere completamente tutelati nel processo di compravendita di un immobile.
Rogito notarile costi da sopportare
Considerando l’attività legata a un rogito notarile, è ovvio che dobbiamo aspettarci di pagare un prezzo congruo per questo servizio svolto dal notaio.
In realtà il costo di un rogito notarile non è così semplice da definire a priori, soprattutto perché un peso rilevante lo gioca l’onorario che spetta al notaio. E attualmente questo non è più determinato da tariffe imposte, ma lasciato alla decisione del professionista.
Quindi il costo rogito notarile può variare, e anche di molto, a seconda della città, della zona e della tipologia di immobile oggetto di compravendita. Inoltre va tenuto conto del fatto che la preparazione dell’atto può essere stata semplice oppure avere richiesto un lavoro di ricerca più o meno lungo, che va a incidere sul costo finale.
Altro fattore importante nella determinazione dei costi del rogito notarile è quello rappresentato dalle imposte che la normativa impone di pagare sulle compravendite immobiliari. Nel caso di compravendita fra privati le imposte di registro sono determinate in una percentuale del valore catastale dell’immobile nella misura:
del 2% in caso di acquisto di prima casa;
del 9% in caso di acquisto di seconda casa.
Nel caso in cui il venditore sia un’impresa l’imposta da pagare è invece l’IVA, calcolata sul prezzo della compravendita:
per la prima casa con aliquota al 4%
per la seconda casa con aliquota al 10%.
Allo stato attuale, in attesa di future riforme del catasto, è molto probabile che a livello di tassazione sia più conveniente il calcolo sul valore catastale. Questo soprattutto in quelle realtà dove i prezzi degli immobili si discostano molto rispetto a quanto indicato nei valori catastali.
Vanno aggiunte ai costi anche alcune imposte fisse: per esempio, nel caso di acquisto della prima casa l’imposta fissa ipotecaria e l’imposta fissa catastale.
Nel caso in cui la compravendita riguardi un immobile che non fruisce delle agevolazioni prima casa, è possibile fare ricorso al sistema prezzo – valore.
Tramite questo sistema, che si può applicare solo se le parti della compravendita sono dei privati, si può calcolare la base imponibile dell’immobile partendo dalla rendita catastale.
Su questo valore viene poi calcolata l’imposta di registro e sull’atto è necessario indicare comunque il valore dell’immobile.
Rogito notarile in banca
Nel caso in cui alla compravendita di un immobile sia legata l’erogazione di un mutuo, fra gli attori coinvolti nel rogito notarile si trova anche la banca che eroga il mutuo. Normalmente la banca viene rappresentata da un suo funzionario e il rogito viene stipulato nella sede fisica della banca.
Se viene scelto questo tipo di atto, il notaio dovrà trascrivere nei registri pubblici la proprietà e l’ipoteca sulla casa e il mutuatario sarà tenuto a pagare le rate secondo gli accordi presi con l’istituto di credito.
Per il resto il rogito notarile stipulato in banca presenta le stesse caratteristiche viste per il rogito stipulato nello studio di un notaio.
In questo specifico caso il notaio svolge una funzione a tutela della banca che eroga il mutuo: infatti accerta che l’immobile che per cui deve essere erogato il mutuo e che sarà oggetto di garanzia dello stesso sia libero da formalità e iscrizioni che possano in qualche modo impedire l’iscrizione dell’ipoteca. Fondamentalmente, il notaio accerta e garantisce che l’immobile possa essere messo a garanzia del mutuo senza alcun problema.
Il tempo di preparazione di un rogito notarile
Il tempo necessario alla preparazione di un atto di compravendita può variare anche di molto a seconda delle caratteristiche dell’immobile, delle ricerche necessarie alla stesura dell’atto e dell’eventualità che per l’acquisto dell’immobile stesso venga erogato un mutuo.
Se non si presentano particolari difficoltà, per arrivare alla stipula dell’atto dovrebbero essere necessari circa 15 giorni: in caso di mutuo il tempo richiesto può salire e anche superare i 30 giorni.
Come fare per vendere casa con mutuo in corso? Le possibili soluzioni
Considerando la durata dei mutui immobiliari, che possono arrivare anche fino a 30 anni, può accadere di decidere di vendere casa con mutuo in corso.
Le ragioni possono essere diverse, per esempio un trasferimento in un’altra città per ragioni di lavoro, una separazione oppure importanti difficoltà economiche, ma in ogni caso è importante sapere come procedere per evitare errori e complicazioni.
Si può vendere una casa con mutuo?
Prima di tutto rispondiamo a una domanda che molti fanno: “Posso vendere casa con il mutuo?”
La risposta è sì: si può vendere casa con il mutuo in corso perché, anche se abbiamo ottenuto un prestito bancario per acquistare un immobile (il mutuo), con l’atto notarile siamo diventati i legittimi proprietari dell’immobile stesso e quindi possiamo tranquillamente vendere l’immobile oppure disporne in altro modo.
Con la concessione del mutuo la banca procede a un’iscrizione di ipoteca sull’immobile, che serve per garantire la restituzione del capitale concesso e degli interessi che spettano secondo il contratto di mutuo.
Perciò si può vendere una casa con mutuo, ma l’operazione nel suo complesso viene influenzata dalla presenza del soggetto “banca” che ha un interesse verso l’immobile che intendiamo vendere, perché funge da garanzia del suo credito.
Nel momento in cui decidiamo di vendere casa con mutuo e ipoteca dobbiamo quindi fare in modo di risolvere ogni pendenza debitoria.
Come vendere casa con mutuo: l’estinzione anticipata del prestito
Una prima scelta per la vendita di una casa con mutuo è quella di eliminare il mutuo. Possiamo fare questo in due diversi modi:
procedere all’estinzione prima dell’atto di vendita: in questo caso dobbiamo avere la disponibilità di un capitale sufficiente a estinguere il mutuo prima della scadenza. Dopo il pagamento di quanto dovuto per capitale residuo e interessi, la banca provvederà a cancellare l’ipoteca e l’immobile potrà essere venduto privo di vincoli;
procedere all’estinzione al momento del rogito: in questo caso l’acquirente dell’immobile consegna al venditore un assegno con un importo pari al mutuo residuo (compresi interessi maturati ed eventuali penali) e il venditore consegna l’assegno alla banca, estinguendo in questo modo il mutuo e l’ipoteca iscritta sull’immobile. Per assicurare la validità di questa operazione al rogito del notaio dovranno essere presenti non solo il venditore e l’acquirente, ma anche un funzionario della banca
Vendere casa con mutuo ipotecario in corso: attenzione a interessi e penali
Quando vendiamo casa con il mutuo scegliendo di estinguerlo anticipatamente, dobbiamo tenere conto di alcune difficoltà che possiamo incontrare.
Prima di tutto potrebbero sorgere dei problemi di coordinamento fra le banche (quella del venditore e quella dell’acquirente) in relazione a:
trasferimento della somma per l’estinzione del mutuo;
cancellazione dell’ipoteca sull’immobile.
Dobbiamo considerare poi che con la scelta di estinguere anticipatamente il mutuo possiamo risparmiare sugli interessi che devono ancora maturare, ma solamente se facciamo questa operazione nei primi anni dalla concessione dello stesso.
Infatti le prime rate del mutuo sono quelle che comprendono gli interessi più alti, mentre quelle restanti sono quelle che comprendono il solo capitale ottenuto in prestito.
Inoltre nel vendere casa con mutuo residuo dobbiamo tenere conto delle eventuali penali previste nel contratto di mutuo in caso di estinzione anticipata.
Vendere casa con mutuo
Vendere casa con accollo mutuo: come funziona?
Una diversa possibilità per vendere una casa con un mutuo è quella che sia l’acquirente ad accollarsi il debito nei confronti della banca. In questo caso si parla di accollo del mutuo: l’acquirente subentra al venditore nel pagamento delle rate residue del mutuo.
Per finalizzare questa operazione è necessario che l’acquirente accetti il contratto stipulato tra venditore e banca con tutte le sue condizioni. Per poter procedere con l’accollo del mutuo è necessaria anche l’autorizzazione della banca stessa, che valuta se l’acquirente è solvente e quindi in grado di garantire il pagamento del mutuo stesso.
È poi sempre compito della banca rilasciare una liberatoria che solleva il venditore da ogni responsabilità relativa alle rate già versate.
Con questo tipo di operazione il venditore si libera completamente del mutuo e dell’ipoteca iscritta sull’immobile. Per quel che riguarda l’acquirente, si ritrova a dover onorare un contratto da lui non stipulato, fatta salva la possibilità di rinegoziare le condizioni con la banca.
L’accollo diventa valido a tutti gli effetti soltanto dal momento in cui viene stipulato il rogito di vendita dell’immobile. Attenzione perché la legge prevede due tipologie diverse di accollo:
accollo cumulativo: per cui il venditore rimane obbligato in solido con il compratore verso la banca e deve rispondere delle rate del mutuo eventualmente non saldate dall’acquirente;
accollo liberatorio: per cui il venditore è libero da qualsiasi obbligo verso la banca che ha concesso il mutuo. L’acquirente è l’unico responsabile in caso di insolvenza delle rate del mutuo.
Quando si sceglie l’accollo liberatorio, il venditore deve richiedere alla banca il documento che attesta l’esonero da ogni responsabilità relativa al mutuo stipulato per l’immobile venduto, in modo da evitare futuri problemi e contestazioni.
Vendere una casa con mutuo ipotecario in corso: il cambio del bene ipotecato
Potremmo trovarci nella situazione in cui l’acquirente dell’immobile non intende accollarsi il mutuo e noi non abbiamo la liquidità sufficiente per estinguere il mutuo prima della vendita. In questo caso una possibile opzione è quella di iscrivere un’ipoteca su un altro bene, in sostituzione dell’immobile messo in vendita.
In questo modo è possibile liberare il primo immobile da ogni vincolo, ipotecando un altro immobile che deve essere di pari valore rispetto al primo. Al posto dell’iscrizione di una nuova ipoteca, un’ulteriore possibilità è quella di presentare alla banca come garanzia una fideiussione personale.
In entrambi i casi, per procedere con le operazioni, è necessario l’avallo della banca che ha concesso il mutuo, che deve valutare se la soluzione proposta garantisce allo stesso modo il rimborso del prestito.
IMMAGINE
Vendere casa con mutuo o senza mutuo prima dei 5 anni: quali sono i rischi?
Molti si chiedono: “Dopo quanto posso vendere casa con mutuo?”
Abbiamo visto come è sempre possibile vendere la casa acquistata con mutuo, in qualunque momento, indipendentemente se il mutuo è stato o meno completamente estinto. Però si potrebbero verificare dei problemi nel caso in cui si decida di vendere casa con mutuo in corso prima dei 5 anni dall’acquisto.
Questo accade nel caso in cui, per acquistare l’immobile, abbiamo usufruito del “bonus casa”. Si tratta di un’agevolazione fiscale che permette di usufruire di sconti per l’acquisto di un immobile destinato a essere la prima casa del compratore. Fra le condizioni previste per usufruire di questo bonus c’è che l’immobile acquistato non sia venduto prima che siano trascorsi 5 anni.
Nel caso si decida di vendere una casa con mutuo o senza mutuo dei 5 anni siamo obbligati a pagare:
Imposta ipotecaria
Imposta di registro
Imposta catastale
Sovrattassa pari al 30% delle imposte non versate
Se invece decidiamo di vendere casa con mutuo o senza mutuo dopo 5 anni non incorriamo in queste sanzioni e possiamo procedere con una normale operazione di vendita (quindi estinguendo il mutuo o trovando un acquirente disposto all’accollo dello stesso).
Vendere casa con mutuo e comprarne un’altra: possibile anche prima dei 5 anni
Sempre nel caso in cui decidiamo di vendere una casa con mutuo prima dei 5 anni, c’è la possibilità di evitare la perdita dei bonus fiscali.
Lo stesso accade se nel medesimo periodo di tempo acquistiamo un terreno ed entro l’anno dalla vendita vi costruiamo la casa che sarà la nostra abitazione principale.
Anche in questo caso per vendere casa con mutuo in corso e comprarne un’altra possiamo ricorrere all’estinzione del mutuo oppure all’accollo da parte dell’acquirente.
Vendere casa con mutuo cointestato: come si può fare
Può accadere che non siamo gli unici titolari dell’immobile che intendiamo vendere e del mutuo che abbiamo acceso per acquistarlo: in questo caso possiamo comunque vendere casa con il mutuo in corso, ma è ovviamente necessario il consenso di entrambi gli intestatari.
Vendere casa con mutuo non pagato: si può fare?
Abbiamo già visto come vendere casa con un mutuo in corso, ma può verificarsi anche un’altra situazione: quella in cui il venditore non sia stato in grado di pagare alcune rate del mutuo e che quindi la casa sia a rischio di pignoramento e successiva vendita all’asta. Anche in questo caso possiamo vendere l’immobile, ma solo se la casa stessa non è ancora oggetto di pignoramento.
Nel caso in cui la casa sia già soggetta a pignoramento invece non è più possibile venderla nel mercato libero, ma bisogna attendere l’asta giudiziaria. Se il pignoramento non è stato ancora messo in atto dalla banca, è possibile vendere liberamente l’immobile e con il ricavato saldare i debiti che si sono accumulati nei confronti della banca stessa.
In questo caso il fattore tempo diventa determinante: se infatti non si trova un acquirente in un tempo rapido, la procedura di pignoramento continua a fare il suo corso e rischiamo di trovare la nostra casa in vendita all’asta, valutata molto meno di quanto potrebbe essere il suo reale valore sul libero mercato.
Vuoi scoprire come vendere casa a Perugia al meglio?
Se stai pensando di vendere casa ti consiglio di scaricare la mia guida gratuita per vendere casa a Perugia.
All’interno troverai tutti i consigli più utili per vendere la tua casa prima e meglio. C’è anche una sezione piuttosto ampia in cui trovi tutti i miei consigli per scegliere l’agenzia immobiliare giusta; sono sicuro che rimarrai sorpreso della quantità di informazioni gratuite che scoprirai.
Se stai pensando di vendere casa, sicuramente ti interessa capire quanto possa valere il tuo immobile. Fare una valutazione, però, non è assolutamente semplice quanto sembra.
Bene allora scopriamo come valutare un immobile.
Oggi hai tanti modi per stimare il prezzo di mercato di una casa e valutare un immobile; su internet, in particolare, esiste una moltitudine di strumenti gratuiti o a pagamento che rispondono a questa esigenza.
Con trent’anni di esperienza nel settore immobiliare, però, posso assicurarti che questi strumenti sono un pessimo punto di partenza.
Non solo valutare la tua casa con il “fai da te” è rischioso, perché ti porta a sbagliare la valutazione in maniera importante. Addirittura, spesso le persone si convincono della bontà di questi strumenti al punto da diffidare della stima su misura fatta da un agente immobiliare.
Un genere sottovalutato e spesso non riconosciuto anche se di grande pregio: questo è il razionalismo italiano, un movimento architettonico e si è sviluppato negli anni ’20 del ‘900 e ha proseguito in modo più o meno discontinuo fino agli anni ’70.
Se sei in possesso di un immobile che pensi possa appartenere a questo stile e ti stai chiedendo come vendere una palazzina razionalista senza svalutarla e valorizzandone l’aspetto storico- architettonico…
Sei nel posto giusto!
Partiamo dalle basi, e cioè cerchiamo di capire se il tuo immobile appartiene a questo particolare stile.
